Προτάσεις του Γραφείου Προϋπολογισμού Βουλής για την αξιοποίηση κλειστών κατοικιών

Η αύξηση του κόστους στέγασης στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια αποδίδεται σε πολλούς παράγοντες. Ενώ η οικοδομική δραστηριότητα ανακάμπτει αργά και οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες παραμένουν χαμηλές μετά την οικονομική κρίση, σημαντικός λόγος είναι ότι πολλές υφιστάμενες κατοικίες παραμένουν αναξιοποίητες, δηλαδή δεν είναι διαθέσιμες για μισθώσεις ή πωλήσεις.

Σύμφωνα με μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα παρουσίασε μικρή αύξηση από το 2011 έως το 2021, οι διαθέσιμες κατοικίες για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10% και αυτές που προσφέρονται προς πώληση υποχώρησαν κατά ένα τρίτο. Αυτή η αδυναμία αξιοποίησης των υφιστάμενων οικιστικών αποθεμάτων επισημαίνει τη σοβαρή διάσταση του στεγαστικού προβλήματος, που απαιτεί μια στρατηγική που να συνδυάζει την υποστήριξη νέων κατασκευών με την καλύτερη αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών.

Για την επίτευξη αυτού του στόχου, η μελέτη προτείνει πέντε δέσμες μέτρων, περιλαμβάνοντας την προώθηση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών θεμάτων, τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις, τη στήριξη ανακαινίσεων και ρυθμίσεις στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες.

Το τρίτο κείμενο εργασίας του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή εξετάζει την εγχώρια αγορά κατοικίας και φέρει τον τίτλο “House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective”. Οι συγγραφείς της μελέτης, Στέλιος Γιαννουλάκης, Μιχάλης Σταύρακας και Γιάννης Τσουκαλάς, αναλύουν την παράλληλη αύξηση του αποθέματος κατοικιών και τη μείωση της πραγματικής διαθεσιμότητας στην αγορά.

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Αναλύοντας τα ευρήματα της τελευταίας Απογραφής από την ΕΛΣΤΑΤ, οι συγγραφείς επισημαίνουν ότι, παρά το μεγάλο απόθεμα κατοικιών που διαθέτει η Ελλάδα, περίπου το 1/3 αυτών δηλώνεται ως κενό. Συγκεκριμένα, η Απογραφή Πληθυσμού – Κατοικιών 2021 δείχνει ότι, από τα 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, το 34,5% είναι κενό. Αυτό φαίνεται παράδοξο σε συνδυασμό με τις αυξανόμενες τιμές, αλλά πολλές από αυτές τις κενές κατοικίες δεν είναι διαθέσιμες για ενοικίαση ή πώληση.

Από το 2011 έως το 2021, το απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε μόλις κατά 3,5%. Ωστόσο, οι κενές κατοικίες διαθέσιμες για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, και εκείνες που προσφέρονταν προς πώληση συρρικνώθηκαν κατά 33,1%. Ταυτόχρονα, οι αδρανείς κατοικίες που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατομμύρια.

Ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών μεγαλώνει, οι διαθέσιμες για πώληση ή ενοικίαση κατοικίες μειώθηκαν σε 72,5% το 2021 από 73,2% το 2011. Η συγγραφείς της μελέτης επισημαίνουν ότι η μείωση αυτή είναι σημαντική, αναφορικά με το μεγάλο αποθεματικό που δεν αξιοποιείται.

Η μερική ανάκαμψη του κατασκευαστικού τομέα

Η ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού αναφέρεται και σε μια συχνή εξήγηση στο δημόσιο διάλογο, σύμφωνα με την οποία οι νέες κατοικίες δεν καλύπτουν τη ζήτηση λόγω της περιορισμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας, η οποία συρρικνώθηκε δραματικά κατά την κρίση χρέους. Η πραγματική αξία στην οικοδομή έπεσε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ καθ’ όλη τη διάρκεια της δεκαετίας του 2010. Οι άδειες οικοδομής έχουν παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα από το 2007.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες συνεχίζουν να είναι υποτονικές, μόλις 3,1% του ΑΕΠ το 2025, σε σύγκριση με 5% στην ΕΕ. Αν και η αύξηση ξένων επενδύσεων από το 2019 έχει ξεπεράσει τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως, αυτές οι ροές δεν επηρεάζουν την αύξηση του οικιστικού αποθέματος γενικά.

Ωστόσο, όπως τονίζεται, τα προαναφερόμενα αποτελούν μόνο μέρος της συνολικής εικόνας.

Η διαχείριση των κενών κατοικιών

Η μελέτη εξετάζει την επίδραση της μειωμένης αξιοποίησης του ασφαλώς υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος πάνω στις τιμές των ακινήτων, με την εφαρμογή ενός προσαρμοσμένου μακροοικονομικού μοντέλου. Αυτό το μοντέλο διαχωρίζει τις συνολικές κατοικίες από την πραγματική ροή ακινήτων που είναι διαθέσιμα στην αγορά και εξετάζει πώς αυτή η μειωμένη διαθεσιμότητα επηρεάζει τις πραγματικές τιμές.

Σύμφωνα με τα σενάρια της μελέτης, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των πραγματικών τιμών έως και 19,1%. Αν οι οικιστικές επενδύσεις παρέμεναν σταθερές, η αύξηση αυτή θα μπορούσε να φτάσει το 26,7%. Είναι σαφές ότι μεγάλο μέρος της αύξησης των τιμών την περίοδο 2018-2025 μπορεί να αποδοθεί στη μη κατάλληλη αξιοποίηση των κατοικιών.

Επιπλέον, μέσω υποθετικού σεναρίου εξετάζεται η επίπτωση της ενεργοποίησης κενών κατοικιών, αναμένοντας ότι θα επανέλθουν στην αγορά σε χρονικό διάστημα 6 ετών. Η προσομοίωση δείχνει ότι θα μπορούσε να υπάρξει σημαντική πτωτική πίεση στις τιμές των κατοικιών, με μειώσεις που κυμαίνονται από 15,5% έως 24,6% ανάλογα με τις εκάστοτε παραδοχές.

Είναι ωστόσο γνωστό ότι η επανένταξη των κενού αποθέματος στην αγορά δεν θα είναι απλή ούτε όλες οι κενές κατοικίες είναι κατάλληλες προς αξιοποίηση.

Παρόλα αυτά, αυτό υποδεικνύει ότι η Ελλάδα χρειάζεται περισσότερες αλλά και πιο αποδοτικές κατοικίες.

Προτάσεις για στεγαστική πολιτική

Η μελέτη καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι παρεμβάσεις στην πλευρά της ζήτησης για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών δεν είναι αρκετές και μπορεί να περιπλέκονται αν η προσφορά παραμείνει περιορισμένη. Για να υλοποιηθεί μια ισορροπία στην στεγαστική στρατηγική, απαιτείται υποστήριξη της νέας κατασκευής σε συνδυασμό με αξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος.

Έτσι, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους προτείνει πέντε βασε

ς μέτρων:

1. Ενίσχυση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών ζητημάτων. Η επιτάχυνση της διαδικασίας αναδιάρθρωσης του Κτηματολογίου και η μείωση των σχετικών εξόδων μπορεί να προωθήσει την επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά.

2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Στρατηγικές προσαρμογής του φορολογικού πλαισίου μπορούν να κάνουν τις μακροχρόνιες μισθώσεις πιο ελκυστικές σε σχέση με τις βραχυχρόνιες.

3. Στήριξη των ανακαινίσεων. Χρηματοπιστωτικά κίνητρα για ανακαινίσεις κατοικιών ώστε να εισαχθούν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

4. Ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων. Δημιουργία ενός ευνοϊκού θεσμικού πλαισίου για τον ισχυρό έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις περιοχές υψηλής ζήτησης.

5. Δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές στήριξης της οικοδομικής δραστηριότητας, όπως ταχεία αδειοδότηση και μειωμένα κατασκευαστικά κόστη.

Η παραπάνω προσέγγιση, ιδίως για την κοινωνική και προσιτή κατοικία, είναι σημαντική για την κάλυψη των αναγκών στις περιοχές με υψηλή ζήτηση.

Διαβάστε επίσης

«Πράσινο» υπό όρους για το νέο 5άστερο του ομίλου Μήτση στο κορυφαίο Μέγαρο Σλήμαν Μελά στην Πανεπιστημίου

Νεμπής: Στόχος η χρήση ΑΙ στις εσωτερικές λειτουργίες του ΟΤΕ να αυξηθεί στο 40% από 25% σήμερα

ΔΕΗ: Πώς επιβραβεύει τους μετόχους της – Οι αποδόσεις ρεκόρ, τα μερίσματα και η κερδοφορία της τελευταίας πενταετίας

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο Θέμα