Κύπρος δίνει το παράδειγμα: Απουσίες στην ελληνική στεγαστική πολιτική αξιολογούνται.

Στην ελληνική αγορά, η ανάγκη για ένα ανατρεπτικό πρόγραμμα ανακαίνισης και όξυνσης του διαθέσιμου οικιστικού δυναμικού είναι πιο έντονη από ποτέ, ειδικά για τους ιδιοκτήτες που δεν έχουν τα απαραίτητα κεφάλαια ή πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια.

Εντυπωσιακό είναι επίσης το γεγονός ότι το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» δεν συνιστά ελληνική καινοτομία. Πρόκειται για μια στεγαστική πολιτική που έχει ήδη εφαρμοστεί στην Κύπρο, με έναρξη λειτουργίας τις 15 Νοεμβρίου 2024 και λήξη την 31 Δεκεμβρίου 2025, και που εστιάζει σε κοινωνικά κριτήρια.

Στην Κύπρο, οι ιδιοκτήτες που επωφελούνται από την κρατική επιδότηση για την αναβάθμιση των ακινήτων τους υποχρεούνται να νοικιάσουν αυτές τις κατοικίες σε νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.

Στην ελληνική παραλλαγή του προγράμματος, ωστόσο, η έμφαση έχει δοθεί κυρίως στη χρηματοδότηση, θυσιάζοντας σε μεγάλο βαθμό το κοινωνικό στοιχείο που θα μπορούσε να αποδώσει πραγματικά προσιτές κατοικίες, ειδικά για τη νέα γενιά.

Σοκαριστικά στοιχεία για κλειστές κατοικίες στην Αττική

Έρευνες που διενεργήσαμε και βασίζονται σε δεδομένα της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι στην Περιφέρεια Αττικής υπάρχουν 516.144 κλειστές κατοικίες, εκ των οποίων οι 117.137 ανήκουν στον Δήμο Αθηναίων.

Αυτό το τεράστιο αδιάθετο κτιριακό απόθεμα αναδεικνύει την αντίφαση της ελληνικής στέγασης: καθώς η χώρα καταγράφει τα υψηλότερα ενοίκια στην Ε.Ε. τα τελευταία χρόνια, περίπου το 70% των νέων ηλικίας 18–34 ετών, δηλαδή σχεδόν 400.000 άτομα, συνεχίζουν να μένουν με τους γονείς τους, αδυνατώντας να αποκτήσουν αυτονομία.

Τα δεδομένα δείχνουν μια σοβαρή στρέβλωση στην αγορά: εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν ανενεργές, ενώ εκατοντάδες νοικοκυριά και νέοι άνθρωποι ζουν με τη φοβία της στεγαστικής ανασφάλειας.

Για να μπορέσει η πολιτεία να σχεδιάσει ουσιαστικά στεγαστικά προγράμματα, απαιτείται η διασταύρωση δεδομένων από την ΑΑΔΕ και τις υπηρεσίες ηλεκτρικού ρεύματος και ύδρευσης, έτσι ώστε να εξακριβωθεί πόσες από αυτές τις κατοικίες είναι όντως κλειστές.

Η διαδικασία αυτή, βέβαια, πρέπει να αποκλείει τα ακίνητα των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), προκειμένου να αποκαλυφθεί το ακριβές μέγεθος του ιδιωτικού ανεκμετάλλευτου πλούτου.

Μόνο έτσι μπορεί να καταρτιστεί ένας αποτελεσματικός σχεδιασμός που θα ενισχύσει τις προσιτές κατοικίες στην αγορά.

Επιδοτήσεις έως €36.000 στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»

Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» αποσκοπεί στην προώθηση της χρήσης παλαιών και κλειστών κατοικιών μέσω χρηματοδοτικών κινήτρων προς τους ιδιοκτήτες.

Η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως €36.000 ανά ακίνητο, με ποσοστά κάλυψης που υπερβαίνουν το 90% του συνολικού κόστους ανακαίνισης σε ορισμένες περιπτώσεις.

Η χρηματοδότηση υπολογίζεται βάσει τετραγωνικών μέτρων, με ανώτατο όριο γύρω από τα €300 ανά τ.μ. και αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ. Υπάρχουν, μάλιστα, επιπλέον προσαυξήσεις για οικογένειες με παιδιά.

Προϋποθέσεις και δικαιούχοι

Το πρόγραμμα αυτό απευθύνεται κυρίως σε κατόχους παλιών κατοικιών που δεν εκμεταλλεύονται. Οι κυριότεροι όροι συμμετοχής περιλαμβάνουν:

• Κυριότητα τουλάχιστον 50%
• Ετήσιο φορολογητέο εισόδημα έως €40.000
• Συνολική αξία ακίνητης περιουσίας έως €300.000
• Κατοικία έως 120 τ.μ.
• Άδεια κατασκευής πριν το 1990
• Το ακίνητο να δηλώνεται κενό ή ανενεργό για τρία χρόνια τουλάχιστον.

Δεν υπάρχουν περιορισμοί ηλικίας για τους υποψηφίους.

Υποχρεωτικά οφέλη μακροχρόνιας μίσθωσης

Σημαντικό στοιχείο του προγράμματος είναι η υποχρέωση των ωφελούμενων να ενοικιάσουν το ακίνητο για διάρκεια 3 έως 5 ετών, μετά την ανακαίνιση.

Ο στόχος είναι η επαναφορά 15.000 έως 20.000 κλειστών κατοικιών στην αγορά, μειώνοντας έτσι τις πιέσεις στις τιμές ενοικίασης.

Η ετήσια δαπάνη του προγράμματος υπολογίζεται στα €90 εκατ.

Προβλήματα χρηματοδότησης επηρεάζουν πολλούς ιδιοκτήτες

Παρά την αναγκαιότητα των υφιστάμενων προγραμμάτων, πολλές φορές οι ιδιοκτήτες παραμένουν αποκλεισμένοι από την αξιοποίηση των ακινήτων τους.

Είναι επίσης αναγκαίο να εξετάσουμε αν το όριο των €300 ανά τ.μ. είναι επαρκές για να καλύψει τις ανάγκες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Οι τιμές υλικών και εργασιών έχουν αυξηθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα η επιδότηση να μην είναι αρκετή για ολοκληρωμένες και ποιοτικές ανακαινίσεις, ιδίως για παλαιά ακίνητα με μεγάλα τεχνικά προβλήματα.

Η ανάγκη ύπαρξης προσωπικών κεφαλαίων ή πρόσβασης σε δάνεια αποκλείουν πολλούς ιδιοκτήτες, ακόμα και αν έχουν στη διάθεσή τους κλειστές κατοικίες που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν.

Αυτό σημαίνει ότι οι σημερινές πολιτικές στέγασης συνεχίζουν να βασίζονται στη χρηματοδότηση μέσω τράπεζας και τις προσωπικές επιλογές του ιδιοκτήτη, με αποτέλεσμα μεγάλος όγκος κτιριακού αποθέματος να παραμένει ανεκμετάλλευτος, τη στιγμή που η στεγαστική κρίση επιδεινώνεται.

Στρατηγική για νέα μοντέλα στεγαστικής πολιτικής

Εάν οι στόχοι περιλαμβάνουν:
• την καταπολέμηση της τεχνητής έλλειψης κατοικιών,
• την αύξηση προσφοράς,
• και τη βελτίωση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος,
τότε πρέπει να αναπτυχθεί μια νέα στρατηγική στεγαστικής ενίσχυσης.

Ένα νέο πρόγραμμα θα πρέπει να αντιμετωπίζει τις ανάγκες ιδιοκτητών χωρίς διαθέσιμα κεφάλαια ή πρόσβαση σε δάνεια, οι οποίοι κατέχουν παλαιά και κλειστά ακίνητα.

Σημασία περιοχών με στεγαστικές πιέσεις

Η επιτυχία του προγράμματος θα κριθεί από την ικανότητα διάθεσης ανακαινισμένων κατοικιών σε περιοχές με μεγάλες ανάγκες για στέγαση.

Κάθε νέο πρόγραμμα επομένως θα πρέπει να έχει συγκεκριμένα κριτήρια ανά περιοχή, ώστε οι διαθέσιμοι πόροι να χρησιμοποιούνται εκεί όπου υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση.

Κοινωνική ανταποδοτικότητα και δημόσια χρηματοδότηση

Εφόσον το πρόγραμμα απευθύνεται σε κλειστές και μη ανακαινισμένες κατοικίες, είναι ορθό να τίθενται κοινωνικοί όροι για την εκμετάλλευσή τους.

Εάν οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν δημόσια χρηματοδότηση για να αναβαθμίσουν τα ακίνητά τους, οφείλουν να προσφέρουν κοινωνική ανταπόδοση επί αυτής της επένδυσης.

Αυτή θα μπορούσε να περιλαμβάνει την υποχρέωση διάθεσης του ακινήτου με «προσιτό» ενοίκιο για έναν ορισμένο χρόνο.

Κυπριακό μοντέλο «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»: Σύνδεση δημόσιας ενίσχυσης με προσιτή κατοικία

Η Κύπρος έχει στεγάσει ένα ολοκληρωμένο κομμάτι του προγράμματος «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», με σκοπό την εισαγωγή στην αγορά κενών και εγκαταλελειμμένων κατοικιών.

Βασικά στοιχεία του κυπριακού προγράμματος:

• Επιδοτήσεις από €15.000 έως €35.000 ανά κατοικία
• Στόχος ένταξης 1.000 κατοικιών μέσα σε 2 χρόνια
• Δικαιούχοι φυσικά και νομικά πρόσωπα
• Υποχρεωτική μακροχρόνια ενοικίαση για 4 χρόνια
• Μισθώματα που ορίζονται βάσει του μέσου όρου αξίας ενοικίασης, μειωμένα κατά 30%.
• Συνδυασμός επιδότησης και φορολογικών κινήτρων
• Προϋπολογισμός €25 εκατ.
• Χρονοδιάγραμμα: Έναρξη 15 Νοεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025.

Η ουσιαστική καινοτομία είναι ότι στην Κύπρο η κρατική ενίσχυση συνδέεται με κοινωνικά αποτελέσματα, βιώνοντας την προσιτή κατοικία.

Η ελληνική κατάσταση: Ένταση χωρίς κοινωνική δέσμευση

Αντίθετα, τα προγράμματα στην Ελλάδα επιτρέπουν στήριξη δίχως την υποχρέωση κοινωνικής ανταποδοτικότητας, αφήνοντας κενό στην ανάγκη για προσιτά ενοίκια και μακροχρόνια διαθέσιμη στέγαση.

Η ουσία είναι ότι για να εξισορροπηθούν οι δυνάμεις της προσφοράς και ζήτησης στην αγορά, απαιτείται ενεργός συμμετοχή της πολιτείας με στοχευμένα κοινωνικά σχέδια.

Ένα πραγματικά «γενναίο» πρόγραμμα ανακαίνισης και αναβάθμισης κατοικιών οφείλει:
• να παρακάμψει αυστηρά τραπεζικά κριτήρια,
• να ενεργοποιήσει ανενεργά κτίρια,
• να αυξήσει την προσφορά κατοικιών,
• και ταυτόχρονα να εξασφαλίσει προσιτό ενοίκιο.

Αυτό έχει αποδειχθεί εφικτό και αποτελεσματικό από την Κύπρο.

Το κρίσιμο ερώτημα παραμένει: Γιατί δεν μπορεί η Ελλάδα να υλοποιήσει ένα παρόμοιο πρόγραμμα με τον αναγκαίο κοινωνικό αντίκτυπο που θα ωφελούσε τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους πολίτες που αναζητούν οικονομικά κατοικήσιμα ακίνητα;

Διαβάστε ακόμη

Δυνατά μπαίνει στο καλοκαίρι η Ελλάδα με άνοδο 9,3% στη ζήτηση για τα Airbnb (πίνακες)

Navios: Παρέλαβε το MR2 tanker «Nave Hina» ενισχύοντας τον πράσινο στόλο της

Βασίλης Τσιάρτας: Νέο «επεισόδιο» για το ακίνητο στο Μαρούσι (pics)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα