Η στεγαστική δυσχέρεια συνδέεται με 2,2 εκατ. εγκαταλειμμένα σπίτια, όχι μόνο με το Airbnb.

Η Διπλή Αλήθεια για τη Στεγαστική Κρίση στην Ελλάδα

Η αύξηση των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα έχει συχνά αποδοθεί σε παράγοντες όπως το Airbnb, η Golden Visa και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα. Ωστόσο, μια νέα ανάλυση από το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή ανατρέπει αυτή την εντύπωση, αναφέροντας ότι η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα ενοίκια είναι μόλις 1,8%.

Η έρευνα υπογραμμίζει ότι η κύρια αιτία της στεγαστικής κρίσης οφείλεται σε εκατομμύρια κλειστά σπίτια που παραμένουν εκτός αγοράς. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΔΝΤ, η Ελλάδα δεν έχει έλλειψη στεγαστικού αποθέματος αλλά πρόβλημα κατανομής και χρήσης. Υπογραμμίζεται ότι η πραγματικά διαθέσιμη προσφορά κατοικιών είναι πολύ περιορισμένη, οδηγώντας σε εκρηκτικές αυξήσεις τιμών.

Η Στατιστική Πραγματικότητα

Από το 2018 έως το 2025, οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έχουν καταγράψει αύξηση 95,7% και 94% αντίστοιχα, ενώ πάνω από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κενές, δηλαδή το 34,5% του συνολικού αποθέματος της χώρας. Αυτό ενισχύει την παραδοχή ότι το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών αλλά η μη διάθεσή τους στην αγορά.

Η Αντίφαση στην Αγορά

Από το 2011 έως το 2021, το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, αλλά οι κατοικίες διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι πωλήσεις κατέρρευσαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι ανενεργές κενές κατοικίες αυξήθηκαν κατά 6,1%. Αυτή η φαινομενική αντίφαση συμβάλλει στην αυξανόμενη στεγαστική πίεση.

Οι Παράγοντες της Αγοράς

Η μελέτη αναφέρει ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων δεν τα αξιοποιούν επαρκώς λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, νομικών διαφορών και υψηλού κόστους ανακαίνισης, γεγονός που μειώνει τη διαθέσιμη προσφορά. Ενώ η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα, το συνολικό απόθεμα κατοικιών παραμένει υψηλό.

Η Επιρροή των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων

Σχετικά με το Airbnb, οι ερευνητές έχουν διαπιστώσει ότι αυτό δεν είναι ο κύριος λόγος αύξησης των ενοικίων. Αν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις περιορίζουν τη διαθέσιμη προσφορά σε ορισμένες περιοχές, το πρόβλημα παραμένει στην αδυναμία αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος.

Πόροι και Σύγκριση

Η μελέτη δείχνει ότι η μειωμένη αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος μπορεί να εξηγήσει έως το 19,1% της ανόδου των τιμών, και έως 26,7% αν συνυπολογιστούν περισσότερες κατοικίες εκτός της αγοράς. Οι αυξήσεις τιμών σχετίζονται και με την τρέχουσα αγορά, τον προϋπολογισμό οικοδομών και τις ξένες επενδύσεις, ενώ παραμένει απαραίτητο να διευρυνθεί η πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών.

Μια Δυναμική Λύση

Η ανάλυση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι αν μέρος των κλειστών ακινήτων επανέλθει στην αγορά, οι πραγματικές τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν κατά 15,5% έως 24,6%. Έτσι, οι μέθοδοι παρέμβασης θα πρέπει να εστιάζουν στη βελτίωση της λειτουργίας της αγοράς, ώστε η Ελλάδα να επωφεληθεί πλήρως από το μεγάλο αποθεματικό κενών κατοικιών.