ΚΕΦΙΜ: Καθόλου τυχαίο, η αύξηση των ενοικίων σχετίζεται με την ανισότητα προσφοράς-ζήτησης

Η κατάσταση της στεγαστικής αγοράς στην Ελλάδα αποτυπώνει μια πολύπλοκη δομή, όπου η προσφορά κατοικιών φαίνεται να ανακάμπτει με αργούς ρυθμούς μετά από μια παρατεταμένη περίοδο αποεπένδυσης, ενώ η ζήτηση αυξάνεται εντυπωσιακά, ενισχυμένη από παράγοντες όπως η βελτίωση των εισοδημάτων, η επαναφορά της στεγαστικής πίστης, οι ξένες επενδύσεις και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Μια νέα μελέτη πολιτικής, με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας», από τους Ιωάννη Ναβροζίδη, Χρήστο Λούκα και Νίκο Ρώμπαπα, διερευνά τα αίτια της αύξησης των τιμών και των ενοικίων στην Ελλάδα, που δημοσιεύεται από το ΚΕΦΙΜ.

Σύμφωνα με την ανάλυση, η σημερινή στεγαστική πίεση δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά σε φαινόμενα όπως η βραχυχρόνια μίσθωση ή η «χρυσή βίζα». Διαπιστώνεται ότι η αλληλεπίδραση μιας περιορισμένης και δύσκαμπτης προσφοράς με μια ζήτηση που ενισχύεται με πολλούς τρόπους, είναι ουσιώδης για την τρέχουσα κατάσταση.

Το κείμενο απορρίπτει την απλή προσέγγιση, τονίζοντας ότι η ρίζα του προβλήματος εντοπίζεται στην εκτενή αποεπένδυση κατά τη διάρκεια της κρίσης. Κατά τη διάρκεια του 2007 έως 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, με τις οικοδομικές άδειες να καταγράφουν πτώση 84%. Παρά την πρόσφατη ανάκαμψη, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα, επιφέροντας ένα αξιοσημείωτο έλλειμμα προσφοράς.

Πέρα από αυτό, το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών δεν είναι σε θέση να καλύψει άμεσα τη ζήτηση. Παρά την ύπαρξη μη χρησιμοποιούμενων κατοικιών, πολλές δεν είναι διαθέσιμες λόγω της παλαιότητάς τους, απαιτήσεων ανακαίνισης ή νομικών ζητημάτων, αλλά και γεωγραφικών ανισορροπιών.

Κύρια ευρήματα της μελέτης:

• Η αύξηση των τιμών κατοικίας οφείλεται κυρίως σε διαρθρωτικό έλλειμμα προσφοράς, που έχει προκύψει από την μακροχρόνια υποεπένδυση και την ταχεία αποκάλυψη της ζήτησης.

• Παρά την μείωση του συνολικού πληθυσμού, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών εντείνει τη ζήτηση, με τα λιγότερα άτομα ανά νοικοκυριό να απαιτούν περισσότερα καταλύματα, ειδικά μικρότερα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα.

• Ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας, τόσο γεωγραφικές όσο και ποιοτικές, είναι έντονες. Υψηλή πίεση παρατηρείται στις τουριστικές και αστικές περιοχές, κυρίως για τα πιο προσιτά ακίνητα.

• Η πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια παραμένει περιορισμένη για μεγάλο ποσοστό νοικοκυριών, ιδιαίτερα για νέους και εκείνους χωρίς επαρκή κεφάλαια. Χωρίς αναγκαία αύξηση στην προσφορά, η χαλάρωση των πιστωτικών κριτηρίων μπορεί να επιφέρει περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές.

• Οι ξένες επενδύσεις και η βραχυχρόνια μίσθωση ενισχύουν τη ζήτηση σε επιλεγμένες περιοχές, αλλά δεν εξηγούν από μόνες τους την εθνική άνοδο των τιμών.

Η μελέτη καταλήγει ότι πολιτικές που προωθούν τη ζήτηση χωρίς να ενισχύουν την διαθέσιμη προσφορά ενδέχεται να είναι αναποτελεσματικές και να επιφέρουν ακόμα περισσότερες αυξήσεις στις τιμές. Η σταθεροποίηση της αγοράς απαιτεί μέτρα που θα διευκολύνουν την παραγωγή νέων κατοικιών, την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και την μείωση των νομικών και διοικητικών εμποδίων.

Ο Πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, υπογράμμισε:

«Η στεγαστική πίεση που αντιμετωπίζουν σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά, και ειδικά οι νέοι στις μεγάλες πόλεις, δεν μπορεί να λυθεί με απλές εξηγήσεις ή αποσπασματικά μέτρα. Το ζήτημα είναι βαθιά δομικό: για χρόνια η Ελλάδα σχεδόν σταμάτησε να κατασκευάζει νέες κατοικίες, ενώ τώρα η ζήτηση αυξάνεται από διάφορες πηγές. Πρέπει να στραφούμε στη βελτίωση της διαθέσιμης προσφοράς και στη μείωση των εμποδίων που κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς. Άλλως, οι πολιτικές που απλώς ενθαρρύνουν τη ζήτηση κινδυνεύουν να μεταφραστούν σε υψηλότερες τιμές».

Η μελέτη «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» είναι αποτέλεσμα συνεργασίας των Ιωάννη Ναβροζίδη, Χρήστου Λούκα και Νίκου Ρώμπαπα, που είναι όλοι συντελεστές του ΚΕΦΙΜ.

Διαβάστε ακόμη

Πλειστηριασμοί: Η Fieratex, η Rico, τα ξενοδοχεία στην Κέρκυρα και ένα βαρύ όνομα του παρελθόντος (pics)

ΕΚΤ: Η ειρήνη στη Μέση Ανατολή δεν αρκεί για να εξαλείψει το ενεργειακό σοκ – Ανοιχτό το ενδεχόμενο νέων αυξήσεων επιτοκίων (γραφήματα)

ΗΠΑ-Ιράν: Αυτό είναι το προσχέδιο των 14 σημείων που ανοίγει τον δρόμο για το τέλος του πολέμου

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα