Η ΑΑΔΕ εξετάζει τις κρυφές μεσιτικές προμήθειες και τα «μαύρα» έσοδα της κτηματαγοράς

Μεσιτικές εταιρείες και κατασκευαστές που παρουσιάζουν ανεξήγητες αποκλίσεις μεταξύ των εμπορικών δραστηριοτήτων τους και των δηλωμένων φορολογικών στοιχείων τους ενεργοποιούν το νέο ψηφιακό πρόγραμμα της ΑΑΔΕ.

Αγγελίες ακινήτων, site, κοινωνικά δίκτυα και φορολογικές δηλώσεις υποβάλλονται σε εκτενή έλεγχο μέσω αλγορίθμων Τεχνητής Νοημοσύνης του ΔΕΟΣ, οι οποίοι εντοπίζουν «μαύρες» προμήθειες, κρυφούς τζίρους και ύποπτες χρηματοδοτήσεις συνδεόμενες πιθανόν με ξέπλυμα χρημάτων. Τα αρχικά αποτελέσματα της επιθεώρησης αποδεικνύουν ήδη την αποδοτικότητα της νέας προσέγγισης, καθώς οι φορολογικές αρχές σχεδιάζουν να επεκτείνουν το πλαίσιο ελέγχων σε περισσότερες επιχειρήσεις του τομέα του real estate.

Η ανανεωμένη στρατηγική της ΑΑΔΕ βασίζεται στη χρήση εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης και ανάλυσης κινδύνου, για να συγκρίνει την εικόνα που δίνει μια επιχείρηση έναντι των οικονομικών στοιχείων που αναφέρει στην Εφορία. Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται μόνο στις φορολογικές δηλώσεις, αλλά εκτείνονται και σε κάθε διαθέσιμο ψηφιακό αποτύπωμα: αγγελίες ακινήτων, εταιρικές ιστοσελίδες, παρουσίες στα social media, δηλώσεις ΦΠΑ και άλλα δεδομένα που μπορούν να αναδείξουν την πραγματική οικονομική δραστηριότητα. Αν οι πληροφορίες αυτές δεν ευθυγραμμίζονται με τα δηλωμένα έσοδα ή αν αναγνωριστούν ουσιαστικές αποκλίσεις, η επιχείρηση κατατάσσεται υψηλού κινδύνου και επιλέγεται για στοχευμένο έλεγχο.

Τα αποτελέσματα

Τα πρώτα ευρήματα επιβεβαίωσαν τις υποψίες των ελεγκτών. Σε μεσιτικό γραφείο που λειτουργεί στις Κυκλάδες, μια τοποθεσία με μεγάλη ζήτηση και υψηλές αξίες ακινήτων, ο έλεγχος έδειξε ότι η διαδικτυακή παρουσία της επιχείρησης δεν είχε καμία σχέση με τις φορολογικές της δηλώσεις. Παρά τις συμμετοχές σε σημαντικές αγοραπωλησίες και την έντονη παρουσία στη διαφήμιση, η εταιρεία εμφανίζε χαμηλό τζίρο και ζημιές. Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου, οι ζημιές μετατράπηκαν σε πραγματικά κέρδη σχεδόν 230.000 ευρώ για μια μόνο διαχειριστική χρήση.

Η έρευνα δεν σταμάτησε εκεί. Ακολουθώντας τη ροή του χρήματος, οι ελεγκτές προχώρησαν στη διερεύνηση κατασκευαστικής εταιρείας που συνεργαζόταν με το εν λόγω μεσιτικό γραφείο. Και σε αυτή την περίπτωση, οι διασταυρώσεις αποκάλυψαν σοβαρές αποκλίσεις. Επιχείρηση που δήλωσε ακόμη και μηδενικό τζίρο βρέθηκε, μετά τον έλεγχο, να εμφανίζει κερδοφορία άνω των 600.000 ευρώ μόνο για το 2024. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εν λόγω υποθέσεις θεωρούνται μόνο η αρχή και βάσει τους θα επεκταθούν οι προσπάθειες ελέγχου σε επιχειρήσεις με παρόμοια χαρακτηριστικά.

Οι μεσιτικές αμοιβές

Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται οι μεσιτικές προμήθειες που καταβάλλονται εκτός του επίσημου φορολογικού πλαισίου. Παρά το γεγονός ότι οι αμοιβές των μεσιτών είναι διαπραγματεύσιμες, στην αγορά επικρατεί συχνά το ύψος περίπου του 2% επί της αξίας του ακινήτου, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να φτάσει ακόμα και το 3%. Σε πώληση ακινήτου αξίας 200.000 ευρώ, η μεσιτική αμοιβή ανέρχεται περίπου σε 4.000 ευρώ συν ΦΠΑ. Επίσης, σε πολλές συναλλαγές η προμήθεια καταβάλλεται τόσο από τον πωλητή όσο και από τον αγοραστή, αυξάνοντας σημαντικά το συνολικό οικονομικό ποσό. Οι ελεγκτικές αρχές σημειώνουν ότι ένα τμήμα αυτών των αμοιβών δεν περιλαμβάνεται πάντοτε στα φορολογικά στοιχεία, γεγονός που είναι κεντρικό για τις διασταυρώσεις.

Η ανησυχία των φορολογικών αρχών ενισχύεται από τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ. Για το 2025, τα 4.208 μεσιτικά γραφεία της χώρας δήλωσαν μέσο ετήσιο τζίρο μόλις 16.678,56 ευρώ, ενώ οι 9.285 μικρές και μεγαλύτερες κατασκευαστικές επιχειρήσεις δήλωσαν μέσο κύκλο εργασιών 69.086,27 ευρώ. Τα στοιχεία αυτά θεωρούνται χαμηλά σε σχέση με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων, όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά και οι επενδύσεις παρουσιάζουν ανθεκτικότητα, με την οικοδομική δραστηριότητα να είναι σε ανοδική τροχιά. Αυτή η εικόνα δεν υποδηλώνει ότι το σύνολο των επιχειρήσεων στον τομέα παρανομεί. Με βάση το σύστημα Risk Analysis, οι ελεγκτικές υπηρεσίες συντάσσουν λίστες υψηλού κινδύνου και δίνουν προτεραιότητα σε περιπτώσεις που υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις απόκρυψης φορολογητέας ύλης.

Η αγορά ακινήτων θεωρείται από τις αρμόδιες αρχές ως κλάδος με αυξημένο κίνδυνο νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες. Σύμφωνα με τη τελευταία εθνική έκθεση αξιολόγησης για το ξέπλυμα χρημάτων, οι επενδύσεις σε ακίνητα χρησιμοποιούνται συχνά για την προσφορά νομιμοφάνειας σε κεφάλαια παράνομης προέλευσης. Από περιπτώσεις που έχουν απασχολήσει τις ελληνικές αρχές, αναφέρεται ότι η αγορά ακινήτων έχει χρησιμοποιηθεί για τη νομιμοποίηση χρημάτων που προέρχονται από διακίνηση ναρκωτικών, απάτες και άλλες συνδυασμένες μορφές εγκληματικότητας.

Διαβάστε επίσης

Η άγνωστη πλευρά της Μέριλιν Μονρόε: Η βιβλιοθήκη με τα 400 βιβλία που ανέτρεψε έναν μύθο

Μια κρίσιμη στιγμή για τη Σαντορίνη: Η κουλούρα, τα γραμμικά αμπέλια και μια τολμηρή ιδέα

Ποιοι κερδίζουν από τη ρύθμιση των 72 δόσεων

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα