Ψηφιακή παγίδα στον ορίζοντα για τα αυθαίρετα κτίσματα

Μια νέα ψηφιακή διαδικασία διαμορφώνεται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, με την εισαγωγή του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων, το οποίο θα αρχίσει να εφαρμόζεται σταδιακά από τον φετινό χειμώνα και θα γίνει υποχρεωτικό από το 2026. Αν και παρουσιάζεται ως μέτρο για αύξηση της διαφάνειας και της τάξης, στην ουσία αποκαλύπτει παλιά προβλήματα και επιφέρει ένα νέο σύστημα ελέγχων και απαιτήσεων.

Με την εφαρμογή αυτού του συστήματος, θα βγουν στο φως αυθαίρετα κτίσματα και αλλαγές χρήσης ακινήτων που δεν τηρούν τις ισχύουσες διατάξεις. Κάθε ακίνητο θα πρέπει να καταγράψει την πραγματική του χρήση, με τη συνεργασία σημαντικών φορέων όπως η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) και ο Διαχειριστής Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ). Με αυτή τη σύνδεση, θα αποκαλυφθούν διαφορές σε τετραγωνικά μέτρα, ελλείψεις σε μελέτες και ανισότητες σε παλαιότερες άδειες, με τη διαδικασία να περιλαμβάνει πληροφορίες για διαμερίσματα που λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις και άλλες χρήσεις ανεκτίμητου κόστους.

Ο ρόλος του μηχανικού θα είναι κομβικός, καθώς χωρίς τη βεβαίωσή του δεν μπορεί να προχωρήσει καμία διαδικασία. Αυτό σημαίνει ότι κάθε μεταβίβαση θα απαιτεί τη συμμετοχή του “ψηφιακού διεκπεραιωτή” μηχανικού, με αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους, καθώς όλες οι απαιτούμενες βεβαιώσεις και δηλώσεις επηρεάζουν συνολικά τα έξοδα των ιδιοκτητών.

Το ΜΙΔΑ

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ προχωρά στη δημιουργία ενός δικού της διαδικτυακού συστήματος, του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Η υλοποίηση του ΜΙΔΑ ξεκίνησε με διασταυρώσεις στοιχείων και ενοποίηση εφαρμογών που συνδέονται με τις ιδιοκτησίες. Σε αυτό το αρχείο, θα καταγράφονται όλες οι ιδιοκτησίες και οι μισθώσεις, επιτρέποντας την ανίχνευση ανείσπρακτων ενοικίων και αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων. Η ολοκλήρωση του ψηφιακού συστήματος θα γίνουν με real-time διασταυρώσεις, καθιστώντας οποιαδήποτε εκκρεμότητα γνωστή στον ιδιοκτήτη.

Μια συνηθισμένη περίπτωση θα ήταν η διαπίστωση διαφορών στα τετραγωνικά μέτρα μεταξύ του Ε9 και του Κτηματολογίου, κάτι που θα μπορούσε να προκαλέσει καθυστερήσεις στη διαδικασία πώλησης. Ειδικά σε περιπτώσεις που ένα ακίνητο έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο ή ενοικιάζεται βραχυχρόνια, ενδέχεται να ανακύψουν ζητήματα σχετικά με την πυρασφάλεια ή άλλες κανονιστικές απαιτήσεις, επιφέροντας επιπλέον κόστος λόγω της συμμετοχής του μηχανικού.

Η κατάσταση γίνεται πιο περίπλοκη καθώς η αγορά ακινήτων δίνει σήματα ανθεκτικότητας, με στατιστικά να δείχνουν ότι στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του έτους, εκδόθηκαν κατά μέσο όρο 599 μεταβιβάσεις την ημέρα, αποτιμώμενες σε πάνω από 66 εκατομμύρια ευρώ καθημερινά. Στο εννεάμηνο του 2024, καταγράφηκαν περισσότερες από 33.000 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν 3 δισ. ευρώ, και τα έσοδα από φόρους μεταβίβασης αυξήθηκαν κατά 21% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.

Ψηφιακό δίχτυ

Σε αυτό το νέο περιβάλλον, κάθε ασυμφωνία στις μετρήσεις ή αλλαγές που πραγματοποιούνται στα ακίνητα θα αποκαλύπτονται. Οι ιδιοκτήτες θα βρουν μπροστά τους διορθώσεις και πρόσθετες απαιτήσεις, καθώς η έλλειψη καθαρού φακέλου θα καθιστά αδύνατη την ολοκλήρωση οποιασδήποτε μεταβίβασης ή μίσθωσης. Η επιτυχία αυτού του ψηφιακού συστήματος ως εργαλείου της διαφάνειας ή ως παγίδας για τους ιδιοκτήτες θα αποδειχθεί στο άμεσο μέλλον.

Ο κύριος προβληματισμός αφορά τις οικονομικές συνέπειες, όπου τυχόν αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε αναδρομικές αξιώσεις φόρων ή υποχρεωτικών διορθώσεων. Η κυβέρνηση καλείται να αποφασίσει αν αυτές οι διαφορές θα αναζητηθούν στην παλαιότητα ή αν το 2026 θα οριοθετήσει τη νέα αρχή. Μέχρι εκείνη τη στιγμή, είναι σαφές ότι όλα τα στοιχεία θα καταγράφονται και θα συγκρίνονται.