Οδηγός ιδιοκτητών: 10 κρίσιμα βήματα πριν και μετά τη μίσθωση σπιτιού

Σε έναν κόσμο των μισθώσεων που ασφυκτιούν από απλήρωτα ενοίκια, ζημιές σε ακίνητα και ενοικιαστές που εξαφανίζονται με χρέη στα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς, η ΠΟΜΙΔΑ εξέδωσε έναν αναλυτικό οδηγό που μπορεί να αποδειχτεί σωτήριος: τις «5 + 5 σύντομες οδηγίες για ιδιοκτήτες ακινήτων».

Τα πιο πρόσφατα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι κάθε μήνα πληθαίνουν οι υποθέσεις που αφορούν ιδιοκτήτες εγκλωβισμένους σε μισθώσεις που θα μπορούσαν να έχουν αποφευχθεί με τρεις βασικές ενέργειες: σωστός έλεγχος του ενοικιαστή, ολοκληρωμένο μισθωτήριο και καθαρή διαδικασία παράδοσης του ακινήτου. Εντός αυτής της λογικής, η ΠΟΜΙΔΑ συγκέντρωσε πέντε καίριες προϋποθέσεις για ασφαλή μίσθωση, καθώς και πέντε «μη» προειδοποιήσεις για να προστατευθούν οι εκμισθωτές.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να εφαρμόσει ένα «πρωτόκολλο ασφαλείας» πριν από οποιαδήποτε μίσθωση. Όπως σημειώνεται από τα στελέχη της, το 90% των προβληματικών μισθώσεων θα είχε αποφευχθεί, εάν οι εκμισθωτές τηρούσαν τα κύρια προαπαιτούμενα: έλεγχο νομιμότητας και καταλληλότητας του ακινήτου, ορθή σύνταξη του μισθωτηρίου και απόκτηση όλων των απαραίτητων πιστοποιητικών. Ιδιαίτερα σημαντική είναι η παράδοση κλειδιών μόνο αφού ο ενοικιαστής έχει συνδέσει το ρεύμα στο όνομά του.

Παράλληλα, η οργάνωση εφιστά την προσοχή σε πέντε αυστηρές απαγορεύσεις, οι οποίες είναι συχνές παγίδες για τους ιδιοκτήτες: από προκαταβολές χωρίς συμβόλαιο έως την απαράδεκτη παράδοση κλειδιών χωρίς σύμβαση ηλεκτροδότησης. Αυτά τα δέκα σημεία έχουν επισημανθεί ως βασικό φίλτρο προστασίας για κάθε εκμισθωτή.

Πέντε βασικές προϋποθέσεις για μια νέα μίσθωση

1. Καταλληλότητα ακινήτου

Το ακίνητο που παραδίνεται πρέπει να είναι πλήρως λειτουργικό: ηλεκτρολογικά με σωστά ρελέ, κουφώματα που κλείνουν, υδραυλικά χωρίς διαρροές και κλειδαριά ασφαλείας. Πρέπει να μην υπάρχουν εκκρεμότητες με την Πολεοδομία, καθώς σε περιπτώσεις αυθαιρέτων η μίσθωση μπορεί να είναι νομικά εκτεθειμένη. Η ΠΟΜΙΔΑ υπενθυμίζει: «Ένα μη ασφαλές ακίνητο δεν θα πρέπει να νοικιάζεται».

2. Σύνταξη και υπογραφή συμφωνητικού

Το μισθωτήριο λειτουργεί ως νομικό εργαλείο του ιδιοκτήτη. Πρέπει να υπογράφεται πριν από οποιαδήποτε πληρωμή και να περιλαμβάνει πλήρη στοιχεία, χρήση του ακινήτου, δικαιώματα, υποχρεώσεις και όρους παράδοσης. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν υποκαθιστά τη γραπτή συμφωνία, η οποία είναι απαραίτητη σε νομικές ενέργειες.

3. Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ)

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό προτού το ακίνητο βγει στην αγορά. Χωρίς αυτό, το μισθωτήριο καθίσταται νομικά ανυπόστατο. Πολλές περιπτώσεις αφορούν καταγγελίες όπου το ΠΕΑ εκδόθηκε μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, γεγονός που εκθέτει τον ιδιοκτήτη.

4. Δήλωση στο Taxisnet

Η δήλωση μίσθωσης στο Taxisnet πρέπει να γίνει μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης. Αυτό το βήμα είναι καθοριστικό για τη νομική κατοχύρωση του ιδιοκτήτη καθώς και για την κανονική χρήση του ενοικιαστή (ρεύμα, παροχές κλπ.). Χωρίς τη δήλωση, η μίσθωση θεωρείται ανύπαρκτη.

5. Ρεύμα πρώτα – κλειδιά μετά

Είναι ο κανόνας που προστατεύει τους ιδιοκτήτες από πολλές περιπτώσεις απάτης. Ο ενοικιαστής θα πρέπει πρώτα να ενεργοποιήσει το ρεύμα στο όνομά του και μετά να παραλάβει τα κλειδιά. Αν δοθούν κλειδιά με ενεργή παροχή στο όνομα του ιδιοκτήτη, ενδέχεται να αντιμετωπίσει κατηγορίες για ρευματοκλοπή σε περίπτωση παράνομης επανασύνδεσης.

Πέντε «ΜΗ» στις νέες μισθώσεις

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν θα πρέπει ποτέ να αποδέχονται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση χωρίς προηγούμενη υπογραφή μισθωτηρίου, καθώς δεν υπάρχει νομική κάλυψη σε αυτές τις περιπτώσεις. Επίσης, προειδοποιεί ότι δεν θα πρέπει ποτέ να παραδίδονται κλειδιά πριν ο ενοικιαστής συνδέσει το ρεύμα. Πολλές υποθέσεις ρευματοκλοπής έχουν οδηγήσει τους ιδιοκτήτες σε σοβαρές νομικές περιπέτειες, επειδή παρέδωσαν κλειδιά ενώ η παροχή ήταν στο όνομά τους. Το ίδιο ισχύει και για το φυσικό αέριο και την τηλεφωνία: όλες οι παροχές πρέπει να περάσουν στον μισθωτή πριν την παράδοση του ακινήτου. Η πρακτική δείχνει ότι η νοικίαση ακινήτου με ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη, θέτει σε κίνδυνο την περιουσία του.

Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει:

1. ΜΗ αποδεχθείτε προκαταβολή χωρίς γραπτό μισθωτήριο.

Αυτή είναι η μεγαλύτερη παγίδα. Χωρίς έγγραφο, μπορείτε να βρεθείτε αντιμέτωποι με απαιτήσεις, ενώ ο ενοικιαστής μπορεί να απορρίψει την εγκατάσταση χωρίς καμία υποχρέωση.

2. ΜΗ νοικιάζετε σε άτομα που δεν παρέχουν πλήρη στοιχεία.

Η έλλειψη στοιχείων είναι ένδειξη κινδύνου. Πολλές περιπτώσεις «φαντασμάτων» ενοικιαστών ξεκίνησαν από άτομα χωρίς ΑΦΜ ή με ανακριβή στοιχεία.

3. ΜΗ νοικιάζετε σε αλλοδαπούς χωρίς να ελέγξετε άδεια παραμονής.

Το μισθωτήριο θα πρέπει να περιλαμβάνει την ισχύουσα άδεια. Αν αυτή λήξει και δεν ανανεωθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί σε μπλεγμένες διαδικασίες.

4. ΜΗ δώσετε ποτέ κλειδιά χωρίς σύμβαση ηλεκτροδότησης.

Όπως τονίζει ο ΔΕΔΔΗΕ, ιδιοκτήτες υπήρξαν υπόλογοι για ρευματοκλοπές που διαπράχθηκαν από ενοικιαστές, αφού παρέδωσαν κλειδιά ενώ η παροχή ήταν στο δικό τους όνομα.

5. ΜΗ παραδίδετε ακίνητο με ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη.

Ρεύμα, φυσικό αέριο, τηλέφωνο — όλα πρέπει να μεταφέρονται στον ενοικιαστή. Διαφορετικά, κάθε οφειλή ή παραβίαση θα βαρύνει τον ιδιοκτήτη.

Πέρα από τις “5 + 5” οδηγίες: Οδηγός για μακροχρόνιες σχέσεις ιδιοκτήτη–ενοικιαστή!

Εκτός από τις «5 + 5 πολύτιμες οδηγίες», η ΠΟΜΙΔΑ παρέχει και έναν κατάλογο κανόνων που οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να τηρούν σε κάθε μίσθωση. Το βασικό τμήμα αφορά την καταλληλότητα και την ασφάλεια του ακινήτου.

Μισθωτήριο: Πρέπει πάντα να υπάρχει εγγράφως ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο θα περιλαμβάνει πλήρη στοιχεία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ΑΦΜ, χρήση του ακινήτου, διάρκεια και το ακριβές ποσό μισθώματος. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ είναι μόνο ενημερωτική και δεν υποκαθιστά το έγγραφο. Σε σημαντικές μισθώσεις, το κείμενο συντάσσεται από τον δικηγόρο του ιδιοκτήτη και όχι από τον ενοικιαστή.

Διάρκεια – χρήση: Οι μισθώσεις κατοικιών και οι νέες επαγγελματικές πρέπει να έχουν ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμα και αν στο κείμενο αναφέρεται λιγότερο. Η χρήση του ακινήτου πρέπει να προσδιορίζεται συγκεκριμένα (κύρια κατοικία, γραφείο, κατάστημα κλπ.) και, ειδικότερα για μισθώσεις που σχετίζονται με υγειονομικά θέματα, απαιτείται έλεγχος αδειών και πολεοδομικών κανονισμών.

Μίσθωμα: Αυτό καθορίζεται ελεύθερα, αλλά θα πρέπει πάντα να καταγράφεται το πραγματικό ποσό στο συμφωνητικό, αποφεύγοντας τις «σπασμένες» αναγραφές. Αν πρόκειται για επαγγελματικές μισθώσεις, επιβάλλεται η ψηφιακή φόρος 3,6%. Είναι προτιμότερο να συμφωνηθεί ένα χαμηλότερο, ρεαλιστικό μίσθωμα με αξιόπιστο ενοικιαστή, παρά ένα υπερβολικό ποσό που μπορεί να οδηγήσει σε άδειο ακίνητο.

Ηλεκτρονική υποβολή: Ο εκμισθωτής οφείλει να υποβάλει δήλωση μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη και να κρατάει την απόδειξη. Η λύση της μίσθωσης πρέπει να δηλώνεται ηλεκτρονικά μόνο μετά την επιστροφή των κλειδιών.

Ασφάλιση: Το ακίνητο θα πρέπει να είναι ασφαλισμένο από την πρώτη ημέρα, τουλάχιστον για φωτιά, πλημμύρα και σεισμό. Αυτό διασφαλίζει την περιουσία και προσφέρει έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ της κατοικίας.

Σχέση με ενοικιαστή: Πριν προσφύγει κανείς σε εξώδικες ή δικαστικές διαδικασίες, θα πρέπει να προσπαθήσει να επικοινωνήσει. Η μίσθωση είναι μια συνεχής σχέση, ειδικά στην κατοικία. Όσο καλύτερη είναι η επικοινωνία από την αρχή, τόσο μικρότερη είναι η πιθανότητα αποκοπής.

Κοινόχρηστα: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρεί επικοινωνία με τον διαχειριστή και να ενημερώνεται για τυχόν χρέη του ενοικιαστή. Νομικά, οι συνιδιοκτήτες κινδυνεύουν να πληρώσουν τα χρέη του μισθωτή προς την πολυκατοικία.

Ρεύμα – ΔΕΔΔΗΕ: Πρέπει πάντα να υπάρχει ρύθμιση ώστε το ρεύμα να είναι στο όνομα του ενοικιαστή πριν την παράδοση των κλειδιών. Αν η παροχή είναι κομμένη, απαιτείται νέα σύμβαση προμήθειας από τον μισθωτή πριν την παράδοση. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να εμπλακεί σε ζητήματα ρευματοκλοπής.

ΕΥΔΑΠ: Η παροχή νερού παραμένει στο όνομα του ιδιοκτήτη, οπότε είναι απαραίτητο να παρακολουθεί τους λογαριασμούς. Το μισθωτήριο πρέπει να περιλαμβάνει τον αριθμό παροχής και μετρητή, ώστε να μπορεί ο ιδιοκτήτης να ελέγχει αν οι λογαριασμοί πληρώνονται.

Φυσικό αέριο: Η σύμβαση φυσικού αερίου πρέπει πάντα να είναι στο όνομα του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης διατηρεί τον κωδικό πελάτη στο συμβόλαιο, για ενημέρωση σχετικά με τυχόν οφειλές.

Διαβάστε επίσης:

Βούτυρο: Η πρώτη ύλη της χρονιάς και η παγκόσμια άνθιση των micro bakeries

Committee: O θεσμός που τιμά και υπηρετεί την ελληνική ναυτιλία εδώ και 90 χρόνια (pics)

Ο άνθρωπος πίσω από την εκτόξευση του YouTube: CEO της χρονιάς ο Ινδός Νιλ Μόχαν

Για όλες τις άλλες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο Θέμα