Η επιρροή των παραγόντων στην αξία των ακινήτων: Μια ανάλυση

Η ανάγκη για την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών και εμπορικών ακινήτων θεωρείται πλέον επιτακτική, καθώς στοχεύει τόσο στη μείωση των δαπανών ενέργειας όσο και στην εκπλήρωση των στόχων της Ευρωπαϊκής Ένωσης για τη μείωση των εκπομπών CO2. Οι πολίτες και η πολιτεία τοποθετούν ψηλά στην ατζέντα τους αυτή την προτεραιότητα, ελπίζοντας ότι οι ενεργειακές βελτιώσεις θα προσφέρουν προσιτές λύσεις και θα ενισχύσουν τη χρηματική αξία των ακινήτων. Ωστόσο, ενώ οι αναβαθμίσεις καταγράφουν σταθερή αύξηση, η επίδρασή τους στην τελική τιμή πώλησης ή ενοικίασης ενός ακινήτου διαφαίνεται περίπλοκη. Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι οι ενεργειακές αλλαγές λειτουργούν κυρίως ως μακροπρόθεσμη επένδυση.

«Η ενεργειακή απόδοση δεν έχει επηρεάσει σημαντικά την αγορά μέχρι στιγμής», δήλωσε ο Απόστολος Ευθυμιάδης, Μηχανολόγος Μηχανικός MSc και ενεργειακός σύμβουλος της ΠΟΜΙΔΑ. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προχωρούν σε αναβαθμίσεις δεν βλέπουν άμεσα την επιστροφή των χρημάτων μέσω υψηλότερων ενοικίων ή αξιών πώλησης: «Ο ιδιοκτήτης που κάνει μια αναβάθμιση δεν θα δει την επόμενη μέρα τα χρήματα να επιστρέφονται μέσω υψηλότερου ενοικίου ή τιμής πώλησης».

Ο κ. Ευθυμιάδης αναφέρθηκε επίσης στην έννοια του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο χαρακτηρίζει ως κυρίως θεωρητικό. «Δεν βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία κατανάλωσης. Ακόμα κι αν ακολουθήσεις όλες τις προτάσεις του, δεν σημαίνει ότι θα πετύχεις την εξοικονόμηση που υπόσχεται. Για να φανεί η διαφορά, χρειάζονται τουλάχιστον δύο χειμώνες και πάλι το αποτέλεσμα εξαρτάται από τον καιρό, τη χρήση του ακινήτου και άλλους παράγοντες». Σημαντική πρόοδος θα απαιτήσει στοχευμένα κίνητρα και παρακολούθηση, όχι απλώς την ύπαρξη πιστοποιητικών.

Μικρή επιρροή της ενεργειακής αναβάθμισης στις τιμές

Εντούτοις, αν και οι ενεργειακές βελτιώσεις προσθέτουν αξία στα ακίνητα, η επίδρασή τους στην αγορά συνεχίζει να είναι περιορισμένη. «Είναι μια επένδυση που προσθέτει αξία, αλλά δεν συνεπάγεται απαραίτητα απόσβεση μέσω ενοικίου ή πώλησης», αναφέρει ο κ. Ευθυμιάδης. Προσθέτει ότι, καθώς τα ενοίκια έχουν ήδη φτάσει σε υψηλές τιμές, η επιπλέον αξία από την αναβάθμιση είναι δύσκολο να γίνει αποδεκτή. Συνήθως, οι ενεργειακές βελτιώσεις συνδυάζονται με γενικές ανακαινίσεις, οι οποίες βελτιώνουν τόσο την ενεργειακή εικόνα όσο και τη συνολική εμπορικότητα του ακινήτου.

Κατάθεση ενδιαφέροντος από τους αγοραστές

Παρά τις παρατηρήσεις αυτές, η αναζήτηση για ενεργειακά αποδοτικά σπίτια συνεχώς αυξάνεται. Όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι ρωτούν για την ενεργειακή κατάσταση ενός ακινήτου, ειδικά όταν συγκρίνουν παρόμοιες επιλογές, εξηγεί ο κ. Ευθυμιάδης. «Δεν το ψάχνουν όλοι, αλλά ένα σοβαρό ποσοστό ενδιαφέρεται. Αν όλα τα άλλα είναι ίδια, η ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να αποτελέσει το έξτρα κίνητρο, το κερασάκι στην τούρτα», σημειώνει.

Κοινές παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης

Οι πιο συνηθισμένες παρεμβάσεις περιλαμβάνουν την αντικατάσταση κουφωμάτων και την εγκατάσταση αυτόνομων συστημάτων θέρμανσης. Τα κουφώματα συχνά αλλάζουν για λόγους άνεσης και αισθητικής, καθώς ελαχιστοποιούν τα ρεύματα και βελτιώνουν την ποιότητα διαβίωσης, αλλά η εξοικονόμηση ενέργειας σε σχέση με το κόστος τους είναι περιορισμένη. Αντίθετα, η αυτόνομη θέρμανση παρέχει μεγαλύτερη ευελιξία και έλεγχο: «Δεν εξαρτάσαι από το πότε θα ανάψει η κεντρική θέρμανση», προσθέτει ο ίδιος.

Ο κ. Ευθυμιάδης αναφέρει ότι υπάρχουν και μικρές, στοχευμένες κινήσεις που προσφέρουν σημαντική απόδοση:

• Θερμοστατικές κεφαλές
• Μετρητές θερμότητας σε κάθε σώμα
• Ρύθμιση θέρμανσης ανά δωμάτιο
• Αντικατάσταση λέβητα με σύγχρονο λέβητα συμπύκνωσης ή αντλία θερμότητας

Εντονη η επίδραση στα νεόδμητα

Απαντώντας στο πώς η ενεργειακή κατηγορία επηρεάζει την αξία ενοικίασης ή πώλησης, ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, τονίζει ότι η επίδραση είναι πιο έντονη κυρίως στα νεόδμητα ακίνητα. Σε αντίθεση με αυτά, οι ανακαινίσεις στα παλαιότερα διαμερίσματα γίνονται κυρίως για εμπορικούς λόγους – προκειμένου το ακίνητο να είναι ελκυστικότερο για ενοικίαση ή πώληση – και όχι με αποκλειστικό στόχο την ενεργειακή απόδοση. Αναφέρει μάλιστα ότι οι αγοραστές ή ενοικιαστές δίνουν περισσότερη βαρύτητα στην ανανέωση χώρων όπως η κουζίνα ή τα μπάνια, παρά στην ενεργειακή κλάση.

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, μια επένδυση στην ενεργειακή αναβάθμιση ενός ακινήτου που ενδέχεται να κοστίσει αρκετές δεκάδες χιλιάδες ευρώ μπορεί να επενδύσει την αξία του κατά 40.000–80.000 ευρώ, ενισχύοντας τη συνολική εμπορικότητα και αξία του. Ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. του 1980 σε μέση περιοχή της Αθήνας, με κατηγορία F-G, αποτιμάται σήμερα γύρω στις 200.000 ευρώ (2.000 ευρώ/τ.μ.). Μετά από ενεργειακή αναβάθμιση σε κατηγορία B ή A, η αξία του μπορεί να αυξηθεί κατά 20%-40%, φτάνοντας στα 240.000-280.000 ευρώ.

Πραγματική απόδοση των επενδύσεων

Ειδικοί σχολιάζουν ότι τα παλαιότερα κτίρια, ιδίως όσα έχουν κατασκευαστεί πριν το 1980, είναι οι μεγαλύτεροι «κερδισμένοι» από τις ενεργειακές βελτιώσεις. Με σχετικά περιορισμένες επενδύσεις, η ανάκτηση του κόστους μπορεί να συμβεί σε λιγότερο από 15 χρόνια. Αντίθετα, οι νεότερες κατασκευές (μετά το 2010), διαθέτοντας ήδη καλύτερη θερμομόνωση και πιο αποδοτικά συστήματα, έχουν μικρότερα περιθώρια βελτίωσης, με αποτέλεσμα οι παρεμβάσεις σε αυτά να μπαίνουν σε αμφισβήτηση ως οικονομικά συμφέρουσες.

Γενικά, η ενεργειακή αναβάθμιση αποσβένεται συνήθως μέσα σε 5-10 χρόνια σε ό,τι αφορά τη θερμομόνωση, ενώ για φωτοβολταϊκά ή αντλίες θερμότητας χρειάζονται 7-15 χρόνια, ανάλογα με το κλίμα και την γεωγραφική περιοχή. Εκτός από την οικονομική επιστροφή, οι βελτιώσεις οδηγούν σε χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα και αυξάνουν την εμπορική αξία του ακινήτου, πολλές φορές υποστηριζόμενες από κρατικές επιδοτήσεις. Τεχνολογίες όπως η θερμομόνωση, τα φωτοβολταϊκά και συστήματα ενεργειακής διαχείρισης μπορούν να μειώσουν την κατανάλωση ενέργειας έως και 50%, προσφέροντας παράλληλα περισσότερη άνεση και απαιτώντας λιγότερη συντήρηση.

Διαβάστε ακόμη