Η άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις δημοφιλείς περιοχές της Αθήνας

Καθώς ο τομέας της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμορφώνεται ως καίριας σημασίας στοιχείο της ελληνικής οικονομίας, είναι αξιοσημείωτο πώς αυτή η διαδικασία έχει επηρεάσει την αγορά ακινήτων. Η συγκεκριμένη δραστηριότητα έχει συντελέσει στην ανάπτυξη του τομέα ακινήτων, του κλάδου κατασκευών και στην γενική αύξηση των αξιών της ακίνητης περιουσίας— συμπεριλαμβανομένων των αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει, μάλιστα, επιφέρει σημαντικές μεταβολές στις τιμές ακινήτων σε πολλές περιοχές της Αθήνας, προωθώντας τη δημιουργία νέων εμπορικών ζωνών και σημείων οικονομικής δραστηριότητας, και αναδιαρθρώνοντας έτσι τον οικονομικό και κοινωνικό ιστό της πόλης.

Αυτή η διαδικασία έχει επίσης οδηγήσει στη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας και έχει καταστεί ουσιώδης κομμάτι του σύγχρονου τουριστικού μοντέλου. Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν βρει στη χρήση πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης μια κύρια πηγή εσόδων.

Πρέπει να σημειωθεί, ωστόσο, ότι αν και δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει συμβάλει στη μειωμένη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, γεγονός που συσχετίζεται με τη σταδιακή αύξηση ενοικίων και την επιβάρυνση του συνολικού κόστους στέγασης. Σύμφωνα με την έκθεση του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, το 0,4%-1% των κατοικιών είναι αποκλειστικά διατεθειμένο για βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Προφίλ Ιδιοκτητών

Σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, το 81,4% των εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα ανήκει σε ιδιώτες, ενώ το 18,6% σε νομικά πρόσωπα. Στην Αττική, οι ιδιώτες κατέχουν το 61,4% των εγγραφών, σε αντίθεση με το υπόλοιπο της χώρας, όπου το ποσοστό φτάνει το 87,7%.

Η εικόνα της αγοράς είναι έντονα ατομική: το 94% των οικοδεσποτών έχουν μόνο μία καταχώριση. Το 2024, το 79% των εγγραφών ανήκε σε ιδιώτες, με το 98,1% αυτών να διαθέτει έως δύο καταχωρίσεις. Συνολικά καταγράφονται 60.843 ιδιώτες οικοδεσπότες σε σχέση με 3.583 νομικά πρόσωπα, με 76.021 και 20.052 καταχωρίσεις αντίστοιχα.

Η κατανομή των καταχωρίσεων δείχνει έντονη κατακερματισμένη ιδιοκτησία στους ιδιώτες, ενώ στα νομικά πρόσωπα παρατηρείται μεγαλύτερη συγκέντρωση (27,8% με πάνω από τέσσερις καταχωρίσεις).

Το μέσο ακαθάριστο εισόδημα για τους ιδιώτες οικοδεσπότες είναι 47% χαμηλότερο από αυτό των νομικών προσώπων. Στην έκθεση της ΑΑΔΕ για το 2023, τα μέσα έσοδα των ιδιωτών ανέρχονται σε 7.533 ευρώ ετησίως, με καθαρά κέρδη που φτάνουν τα 4.369 ευρώ, δηλαδή περίπου 630 ευρώ ανά μήνα μεικτά και 364 ευρώ καθαρά.

Επιπλέον, οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιπροσωπεύουν μόλις το 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, υποδεικνύοντας περιορισμένη επίδραση στην ευρύτερη αγορά κατοικίας.

Δημόσια Έσοδα

Το τελευταίο διάστημα, η οικονομία διαμοιρασμού έχει ενισχύσει σημαντικά τα δημόσια έσοδα. Σύμφωνα με στοιχεία, οι εισπραχθέντες φόροι ανήλθαν σε 68 εκατ. ευρώ το 2017, 176 εκατ. ευρώ το 2018, και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019, συγκεντρώνοντας συνολικά πάνω από 444 εκατ. ευρώ πριν από την κρίση του Covid-19.

Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019 έφτασε το 1,15 δισ. ευρώ, με την αγορά να συνεχίζει να αναπτύσσεται δυναμικά, φτάνοντας τα 2,96 δισ. ευρώ το 2019, και 3,3 δισ. ευρώ το 2022, καταδεικνύοντας τη σταθερή ανοδική πορεία του κλάδου.

Η ανάπτυξη του τομέα αποτυπώνεται και στα δημοσιονομικά έσοδα, που ανήλθαν σε 544 εκατ. ευρώ το 2022, 830 εκατ. ευρώ το 2023 και έφτασαν τα 860 εκατ. ευρώ το 2024, επιβεβαιώνοντας τη διαρκώς αυξανόμενη συμβολή του στην οικονομεία.

Δυναμική Βραχυχρόνιων Μισθώσεων στην Αθήνα

Στον Δήμο Αθηναίων, οι εγγραφές ολόκληρων διαμερισμάτων σε βραχυχρόνια μίσθωση ανέρχονται σε 13.293, με σταθερή αύξηση από τα προηγούμενα έτη: 12.328 τον Σεπτέμβριο 2024, 10.920 τον Φεβρουάριο 2024, 10.672 τον Δεκέμβριο 2023 και 9.016 τον Φεβρουάριο 2023, σύμφωνα με την AirDNA.

Στις πιο δημοφιλείς περιοχές της Αθήνας, οι εγγεγραμμένες καταχωρήσεις ανέρχονται σε 9.596 ακίνητα, με αύξηση 54,23% από τον Φεβρουάριο 2023 και 9,14% από τον Σεπτέμβριο 2024.

Το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, που αποτελεί τον πυρήνα του τομέα, έχει 2.773 ενεργές καταχωρίσεις (ήτοι 2.426 τον Σεπτέμβριο 2024 και 2.208 τον Φεβρουάριο 2024), σημειώνοντας αύξηση 14,30% από τον Σεπτέμβριο 2024. Ακολουθεί η περιοχή Κουκάκι – Μακρυγιάννη με 1.324 εγγραμμένες κατοικίες (1.232 τον Σεπτέμβριο 2024 και 1.035 τον Φεβρουάριο 2024), καταγράφοντας 7,47% αύξηση από τον Σεπτέμβριο 2024.

Σχεδόν όλες οι κεντρικές περιοχές της Αθήνας είδαν αύξηση στις εγγραφές, με τις μεγαλύτερες μεταβολές σε Παγκράτι (+10,28%), Κεραμεικό (+19,58%), Πετράλωνα (+18,33%), Κολωνάκι (+16,54%) και το Εμπορικό Τρίγωνο (+14,30%).

Στα Ιλίσια, οι ενεργές εγγραφές φθάνουν τις 207 καταχωρίσεις (διαμερίσματα και ιδιωτικά δωμάτια), με μείωση περίπου 1% από τον Νοέμβριο του περασμένου έτους. Στον Βοτανικό, η δραστηριότητα αυξάνεται σε 107 καταχωρίσεις, σημειώνοντας 20% αύξηση ανά έτος. Στην περιοχή Μετς – Στάδιο, οι εγγραφές είναι 250, έχοντας αυξηθεί κατά 14%, ενώ στο Γκάζι καταγράφονται 109 καταχωρίσεις, με 5% αύξηση.

Νέοι Κανονισμοί και Προδιαγραφές στον Τομέα της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Τα νέα μέτρα αφορούν όλα τα ακίνητα με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και επεξεργάζονται, με τον Ν. 5170/2025 (που θα ισχύσει από 1/10/2025), για την καθιέρωση ελάχιστων λειτουργικών και ασφαλιστικών προδιαγραφών για τις μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε αυτά περιλαμβάνονται: φυσικός φωτισμός και καλός αερισμός, ασφάλιση αστικής ευθύνης, ανιχνευτές καπνού και έλεγχοι ηλεκτρολογικής ασφάλειας.

Η εφαρμογή αυτών των προδιαγραφών αναμένεται να βελτιώσει σημαντικά την ποιότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, ενισχύοντας ένα δυναμικό κλάδο της οικονομίας που υποστηρίζει χιλιάδες θέσεις εργασίας. Διαχέοντας την ανάγκη για διαφάνεια, συμβάλλει παράλληλα στην αντιμετώπιση φαινομένων που μπορεί να υπήρχαν τα προηγούμενα χρόνια.

Απαγόρευση Νέων Εγγραφών ΑΜΑ σε Ζώνες του Δήμου Αθηναίων

Επέκταση της απαγόρευσης νέων εγγραφών σε ζώνες του Δήμου Αθηναίων έως το 2026

Με τον Ν. 5162/2024 καθορίστηκε η απαγόρευση εγγραφής νέου ΑΜΑ για ακίνητα που δεν είχαν καταχωριστεί πριν την 31/12/2024 στις κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων (1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα), επεκτείνοντας το μέτρο και για το 2026. Παρά τις αναμενόμενες υψηλές τιμές στις συγκεκριμένες ζώνες, η παρέμβαση αυτή δεν επιλύει το πρόβλημα του κόστους στέγασης, επηρεάζοντας μόνο ένα περιορισμένο τμήμα του συνολικού διαθέσιμου αποθέματος.

Μια υποδειγματική και ενθαρρυντική πτυχή για τους ιδιοκτήτες είναι η μηδενική φορολογία για αυτούς που θα επιλέξουν να μεταβούν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, προσφέροντας ένα άμεσο οικονομικό κίνητρο. Ωστόσο, η επαλήθευση του αποτελέσματος μπορεί να αποδειχθεί περιορισμένη στα αστικά κέντρα με υψηλή τουριστική ζήτηση.

Η πιθανότητα μεταφοράς ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση αναμένεται να είναι πιο έντονη σε περιοχές με χαμηλή τουριστική δυναμική και μικρή αποδοτικότητα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, κυρίως σε περιφερειακές περιοχές.

Φορολογικές Υποχρεώσεις

Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα που μισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες

→ Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακινήτου, χωρίς ΦΠΑ.

Φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα ή νομικά πρόσωπα

→ Η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική, υπάγεται σε ΦΠΑ 13%, σε υποχρεώσεις τήρησης βιβλίων, myDATA και λοιπές φορολογικές υποχρεώσεις.

Γιατί οι Νέοι Κανονισμοί δεν Λύνουν το Πρόβλημα της Στέγασης

Από την αρχή των νέων ρυθμίσεων που τίθενται σε εφαρμογή από 1/1/2024, αναγνωρίζεται η αναγκαιότητα για μια καλοδεχούμενη ρύθμιση που δημιουργεί ένα σαφές πλαίσιο σε έναν ραγδαία αναπτυσσόμενο τομέα. Πρόκειται για ένα κλάδο που συμβάλλει ενεργά στο νέο μοντέλο του τουρισμού και δημιουργεί πληθώρα θέσεων εργασίας.

Η εφαρμογή των νέων προδιαγραφών αναμένεται να βελτιώσει αποφασιστικά την ποιότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, ενισχύοντας έναν τομέα με σημαντική συμβολή στην οικονομία. Παράλληλα, φέρνει ένα αξιόπιστο πλαίσιο λειτουργίας, περιορίζοντας τις «γκρίζες ζώνες».

Ωστόσο, οι νέες ρυθμίσεις δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως ανάχωμα για την αυξανόμενη τάση του κόστους στέγασης ούτε να ενισχύσουν ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Αντί λοιπόν να αντιμετωπίζουν τη στεγαστική κρίση, οι ρυθμίσεις ενισχύουν κυρίως την ανάπτυξη και τη λειτουργία του κλάδου.

Τα έξτρα έσοδα που θα προκύψουν από τους νέους κανόνες, όπως ο ΦΠΑ και τα τέλη που δεν συμψηφίζονται, μπορούν να αξιοποιηθούν στη χρηματοδότηση ενός στρατηγικού σχεδίου στεγαστικής πολιτικής και κοινωνικών κατοικιών. Είναι ανάγκη τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση να κατευθύνονται προς δράσεις που εστιάζουν στην πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή και ποιοτική στέγαση.

Δήμος Αθηναίων: 13.293 Κατοικίες Βραχυχρόνιας Μίσθωσης VS 117.137 Κενές Κατοικίες

Στον Δήμο Αθηναίων, οι 13.293 ολόκληρες κατοικίες καταγράφονται στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με την AirDNA, περιλαμβάνοντας καταχωρήσεις κατοικιών και γραφειακών χώρων που άλλαξαν χρήση, κυρίως στο εμπορικό τρίγωνο.

Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2021, υπάρχουν 117.137 κατοικίες δεσμευμένες ως κενές, με ποσοστό 26,7% των συνολικών κατοικιών. Περίπου 82.116 από αυτές, σχεδόν το 70%, είναι κατασκευής 1961-1980 και απαιτούν ανακαίνιση, ενώ 17.929 κατοικίες έχουν κατασκευαστεί μετά το 1981, αριθμός μεγαλύτερος από τις εγγεγραμμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις στη περιοχή.

Πολύ σημαντικό είναι ότι το μεγαλύτερο ποσοστό κενών κατοικιών αφορά μικρές κατοικίες, οι οποίες είναι κατάλληλες για νέους, φοιτητές και ζευγάρια. Συγκεκριμένα, 88.611 κατοικίες είναι επιφάνειας μέχρι 79 τ.μ., οι 52.297 από τις οποίες είναι κάτω από 59 τ.μ., και ιδανικές για φοιτητική στέγη. Αυτές οι κατοικίες έχουν γνωρίσει ραγδαία αύξηση στις τιμές, είτε για πώληση είτε για ενοικίαση.

Είναι εντυπωσιακό ότι ο Δήμος Αθηναίων παρουσιάζει ποσοστό 26,79% για κενές κατοικίες, παρά την παρουσία ανώτατων Πανεπιστημίων και την μεγάλη δυναμική στο πεδίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τονίζοντας την ένταση της στεγαστικής κρίσης και την ανάγκη για στοχευμένες στεγαστικές πολιτικές.

Τι Συνεβη στη Νέα Υόρκη με τον Νόμο Local Law 18

Η Υιοθέτηση του Νόμου Local Law 18 (LL18) στη Νέα Υόρκη, που τέθηκε σε εφαρμογή τον Σεπτέμβριο του 2023, δημιούργησε αυστηρές ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο νόμος απαγόρευσε την ενοικίαση ολόκληρων κατοικιών για λιγότερες από 30 ημέρες, εκτός αν ο ιδιοκτήτης μένει στο ακίνητο.

Η εφαρμογή του LL18 οδήγησε σε κατακόρυφη πτώση των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης: η μείωση ξεπέρασε το 90%, καθώς αφαιρέθηκαν οι περισσότερες καταχωρήσεις από τις μεγαλύτερες πλατφόρμες.

Ωστόσο, η επίδραση στην αγορά κατοικίας δεν ήταν η αναμενόμενη. Παρά την απομάκρυνση χιλιάδων βραχυχρόνιων καταλυμάτων, τα ενοίκια παρέμειναν υψηλά και συνέχισαν να αυξάνονται. Στο Μανχάταν, η μέση τιμή ενοικίασης ανέβηκε πέρα από τα 4.000 δολάρια, σημειώνοντας αύξηση 4,1% μετά την εφαρμογή του νόμου.

Η ξενοδοχειακή αγορά καταγράφηκε με σημαντική ανάπτυξη, καθώς οι τιμές δωματίων αυξήθηκαν με τον μέσο όρο να φτάνει περίπου 320 δολάρια ανά διανυκτέρευση, ενισχύοντας τη μετατόπιση ζήτησης από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στα ξενοδοχεία.

Σύμφωνα με αναλύσεις της αγοράς, η απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν οδήγησε σε αυξημένη διαθεσιμότητα για μακροχρόνια μίσθωση, ούτε μεταβλήθηκαν οι βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης. Αντίθετα, στήριξε τη ξενοδοχειακή βιομηχανία χωρίς να προσφέρει ανακούφιση στους κατοίκους από το υψηλό κόστος στέγασης.

Στεγαστική Πολιτική με Αξιοποίηση των Δημοσιονομικών Εσόδων από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση

Σύμφωνα με τα δεδομένα, ο τομέας της βραχυχρόνιας μίσθωσης αποφέρει περίπου 860 εκατ. ευρώ (2024) σε δημόσια έσοδα, τα οποία θα μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική.

Δημιουργία 16.000 Νέων Φοιτητικών Κλινών σε Έναν Χρόνο

Τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν να χρηματοδοτήσουν την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών σε συνεργασία με τα πανεπιστήμια, κυρίως σε τοποθεσίες με υψηλή ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ειδικά για παράδειγμα, στα Χανιά λειτουργούν 5.292 αυτοτελή ακίνητα με βραχυχρόνια μίσθωση. Τα πλεονάζοντα έσοδα του κλάδου μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την ανέγερση νέων φοιτητικών κατοικιών, ανακουφίζοντας την πίεση στην αγορά στέγης των φοιτητών.

Αξιοποιώντας τα 840 εκατ. ευρώ δημόσιων εσόδων με αϊσθημένο:

• 840.000.000 € / 1.500 €/τ.μ. = 573.333 τ.μ. φοιτητικής στέγασης
• 573.333 τ.μ. / 35 τ.μ. ανά κατοικία = 16.380 νέες φοιτητικές κλίνες

Η ακριβής κατασκευή εκτιμάται στα 1.500 €/τ.μ., με απαλλαγή ΦΠΑ για τα οικοδομικά υλικά να μειώνει περαιτέρω το κόστος.

Δημιουργία 28.667 Νέων Κοινωνικών Κατοικιών 80 τ.μ. σε 4 Χρόνια (Rent-to-Own)

Με τα έσοδα τεσσάρων ετών από τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν να κατασκευαστούν 28.667 νέες κοινωνικές κατοικίες, χωρίς ιδιωτικές συμμετοχές, χρησιμοποιώντας 98 διαθέσιμα δημόσια οικόπεδα.

Οι κατοικίες θα απευθύνονται κυρίως σε νέα ζευγάρια και οικογένειες, με επιφάνεια περίπου 80 τ.μ. (τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια).

Παράδειγμα υπολογισμού ανά έτος:

• 860.000.000 € / 1.500 €/τ.μ. = 573.333 τ.μ.
• 573.333 τ.μ. / 80 τ.μ. = 7.167 νέες κατοικίες ανά έτος

Συνολικά σε 4 χρόνια: 28.667 νέες κοινωνικές κατοικίες.

Η διαχείριση μπορεί να ανατεθεί στον νέο Οργανισμό Κοινωνικής Στέγασης, παρέχοντας μισθώσεις σε προσιτό κόστος με δυνατότητα σταδιακής αγοράς (Rent-to-Own) με ετήσια κλήρωση.

Το κόστος μπορεί να μειωθεί περαιτέρω με απαλλαγή ΦΠΑ για τα οικοδομικά υλικά.

Χρηματοδότηση Σχεδίου Ανακαίνισης για «Πραγματικά Κλειστές» Κατοικίες

Προτείνεται η υλοποίηση ενός ειδικού προγράμματος ανακαίνισης για κατοικίες που είναι πράγματι κλειστές και μη κατοικήσιμες, σε «πιεσμένες περιοχές», όπου:

• τα ενοίκια έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 5% πάνω από τον πληθωρισμό τα τελευταία πέντε χρόνια, ή
• η μέση δαπάνη ενοικίου υπερβαίνει το 30% του εισοδήματος των νοικοκυριών.

Το πρόγραμμα θα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να συμμετάσχουν στα υπάρχοντα εργαλεία («Ανακαινίζω – Νοικιάζω», «Αναβαθμίζω») λόγω τραπεζικών κριτηρίων.

Η κρατική ενίσχυση θα παρέχεται με την προϋπόθεση:

• ολοκλήρωσης εργασιών ανακαίνισης
• υποχρεωτικής διάθεσης του ακινήτου για 4-5 χρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση με δίκαιη τιμή ενοικίου

Το Δημόσιο θα διασφαλίσει:

• την πραγματική ολοκλήρωση των εργασιών και
• την τήρηση των όρων μίσθωσης, έτσι ώστε να εξασφαλίζονται νέες προσιτές κατοικίες στον διαθέσιμο τομέα.

Η χρηματοδότηση θα μπορούσε να προκύψει από την στοχευμένη κατεύθυνση μέρους των δημοσίων εσόδων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενισχύοντας την κοινωνική ανταποδοτικότητα και ισορροπία στην αγορά στέγης.

Διαβάστε ακόμη

Χρυσή Λίρα Αγγλίας με ελληνικό αποτύπωμα από την Τράπεζα Πειραιώς

Η ιστορία πίσω από το αυτοκρατορικό αυγό Fabergé με τα 4.000 διαμάντια

Στο στόχαστρο των ΗΠΑ μεγάλα κινέζικα δεξαμενόπλοια

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα