Airbnb: Αλλαγές για ιδιοκτήτες σε ΦΠΑ, ΑΜΑ και περιορισμούς στην Αθήνα

Αυστηρότερο και πιο περίπλοκο έχει καταστεί το φορολογικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω Airbnb, απαιτώντας από τους ιδιοκτήτες να εξοικειωθούν με τις πρόσφατες ρυθμίσεις ώστε να μην αντιμετωπίσουν πρόστιμα. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει δημοσιεύσει έναν ενημερωμένο οδηγό, ο οποίος περιλαμβάνει ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, διευκρινίζοντας τις νέες υποχρεώσεις που προκύπτουν για τους ιδιοκτήτες.

Από την 1η Ιανουαρίου 2024, η μορφή της μίσθωσης, είτε μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας είτε με ιδιωτική συμφωνία, δεν έχει σημασία. Αν η διαμονή διαρκεί έως 59 ημέρες και οι παρεχόμενες υπηρεσίες περιορίζονται στα βασικά, αυτή θεωρείται βραχυχρόνια και πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Έτσι, κλείνει το παραθυράκι που άφηνε περιθώρια στους ιδιοκτήτες που ισχυρίζονταν ότι δεν νοικιάζουν μέσω Airbnb ή Booking.

Ένας επιπλέον διαχωριστικός παράγοντας είναι οι ανανεώσεις μισθώσεων. Εάν ένας μισθωτής αρχικά νοικιάσει για 51 ημέρες και στη συνέχεια παραμείνει άλλες 13, η ΑΑΔΕ καταγράφει τις δύο αυτές περιόδους ως ξεχωριστές μισθώσεις. Έτσι, το πρώτο διάστημα παραμένει βραχυχρόνιο, χωρίς να μετατραπεί σε «μακροχρόνιο» λόγω υπέρβασης του ορίου. Κάθε μίσθωση εξετάζεται ξεχωριστά, άρα δεν γίνεται να παρακάμψεις αυτόν τον ορισμό.

Ένα άλλο σημαντικό σημείο αφορά τα ακίνητα. Στην παρούσα φάση, και ένα μόνο δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα θεωρείται ανεξάρτητο ακίνητο, αποκτώντας το δικό του ΑΜΑ. Ωστόσο, εάν ο ιδιοκτήτης διαθέσει δύο δωμάτια με ξεχωριστά ΑΜΑ και κατέχει επιπλέον έναν τρίτο ΑΜΑ για το σύνολο του ακινήτου, η φορολογική αρχή θα υπολογίσει μόνο δύο ακίνητα, όχι τρία. Αυτή η λεπτομέρεια κρίνει αν ο φορολογούμενος θα παραμείνει κάτω από το όριο των τριών ακινήτων ή θα περάσει σε καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Ακόμα, το φορολογικό καθεστώς περιορίζει τα τελευταία παραθυράκια. Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα δεν μπορεί να δηλώσει «επιχείρηση» για να καλύπτει έξοδα, καθώς το εισόδημα καταγράφεται μόνο ως έσοδο από ακίνητη περιουσία. Από τρία ακίνητα και πάνω, ή σε περιπτώσεις νομικού προσώπου, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα, συνοδευόμενο από ένα σύνολο υποχρεώσεων: ΦΠΑ 13% σε όλα τα ακίνητα, Τέλος παρεπιδημούντων, Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, καθώς και διασύνδεση με myDATA. Έτσι, οι «μεγάλες εταιρείες» εντάσσονται υποχρεωτικά στο κανονικό φορολογικό καθεστώς.

Επιπλέον, όποιος προσφέρει υπηρεσίες πέρα από τα σεντόνια, όπως καθαριότητα, πρωινό ή μεταφορές, βγαίνει εκτός του πλαισίου Airbnb. Το εν λόγω ακίνητο κρίνεται πλέον τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται ο διαχειριστής να εγγράψει επιχείρηση και να υποβάλει γνωστοποίηση στο NotifyBusiness του υπουργείου Τουρισμού.

Αναθεωρήθηκε και η διαδικασία υπολογισμού του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση. Εάν η διαμονή καλύπτει μήνες με διαφορετικά τέλη (π.χ. από Δεκέμβριο σε Ιανουάριο ή από Μάιο σε Ιούνιο), θα εκδίδονται ξεχωριστές αποδείξεις για κάθε μήνα, καθιστώντας τη διαδικασία πιο γραφειοκρατική αλλά και πιο διαφανή στην απόδοση του τέλους.

Ο αυστηρός έλεγχος επεκτείνεται και στο κέντρο της Αθήνας. Στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου (για τα οποία έχει επιβληθεί «πάγωμα» νέων ΑΜΑ), δεν είναι δυνατή η δημιουργία νέων εγγραφών. Μοναδικές εξαιρέσεις είναι τα ακίνητα που είχαν εγγραφεί μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2024. Αυτά μπορούν να ανακτήσουν ΑΜΑ εφόσον ο διαχειριστής αλλάξει λόγω νέας μίσθωσης, μεταβίβασης ή κληρονομίας, ή αν χρειαστεί επανεγγραφή μετά από διακοπή. Για όλα τα υπόλοιπα, το μητρώο είναι κλειστό.

Τέλος, θεσπίστηκε σαφής οδηγία ότι σε κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή είναι υποχρεωτική η έκδοση νέου αριθμού ΑΜΑ. Ο αριθμός δεν κληρονομείται από τον προηγούμενο, αλλά η διαδικασία επαναλαμβάνεται από την αρχή.

Διαβάστε ακόμη

Έργα υποδομών: Τρία χρόνια κοσμογονίας και μετά ξηρασία – Η αγορά προειδοποιεί για το τέλος του Ταμείου Ανάκαμψης

TEN Brinke: Με 40 νέα έργα στην επόμενη διετία και «άνοιγμα» στις ανακατασκευές σπιτιών (pic)

Τράπεζες: Τι κατέγραψε η Fitch στην επίσκεψή της – Tα δυνατά και τα αδύνατα σημεία της αξιολόγησης (πίνακες)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα.