Ενοικιαστικά αφορολόγητα: Προβλήματα στη δήλωση που ακυρώνουν την απαλλαγή

Προβλήματα, αυστηρές απαιτήσεις και σημεία που χρήζουν προσοχής χαρακτηρίζουν τις φετινές φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων που επιδιώκουν απαλλαγή από τον φόρο στα ενοίκια. Αυτό ισχύει είτε για ακίνητα που επαναλειτουργούν είτε για εκείνα που μεταφέρονται από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Η εξαίρεση από τον φόρο δεν είναι εγγυημένη, καθώς εξαρτάται από την ακριβή συμπλήρωση των απαιτούμενων εντύπων και κυρίως από την καταγραφή της ιστορικότητας του ακινήτου κατά τα προηγούμενα έτη.

Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ καθιστούν σαφές ότι η διαδικασία απαιτεί απόλυτη ακρίβεια. Οι προϋποθέσεις και οι κωδικοί περιέχουν κρυφές παγίδες που μπορούν εύκολα να οδηγήσουν στην απώλεια της απαλλαγής. Ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που μένουν κενά ή εκείνοι που επιστρέφουν από το Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση, καλούνται να αποδείξουν όχι μόνον την τρέχουσα κατάσταση, αλλά και ό,τι έχουν δηλώσει κατά τα προηγούμενα χρόνια.

Κεντρική σημασία έχει η συμπλήρωση του εντύπου Ε2, όπου στην πραγματικότητα «κλειδώνονται» ή χάνεται οι απαλλαγές. Το εισόδημα πρέπει να δηλωθεί μέσω συγκεκριμένων κωδικών στη στήλη 17: ο κωδικός 64 αφορά ακίνητα που ήταν κενά, ο 65 για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ οι 66 και 67 ισχύουν για μισθώσεις τουλάχιστον έξι μηνών στις αντίστοιχες περιπτώσεις. Μόνο εάν χρησιμοποιηθούν σωστά οι κωδικοί και πληρούνται οι προϋποθέσεις, το ποσό καταχωρείται στους κωδικούς 119-120 του Ε1 ως απαλλασσόμενο εισόδημα. Διαφορετικά, φορολογείται κανονικά.

Ωστόσο, η μεγαλύτερη «παγίδα» δεν περιορίζεται μόνο στους κωδικούς αλλά και στην ερμηνεία της δήλωσης από την ΑΑΔΕ. Ακόμα και τα απαλλασσόμενα εισοδήματα χρειάζεται να δηλωθούν κανονικά, ενώ τα στοιχεία είναι σε μεγάλου μέρους προσυμπληρωμένα και βασίζονται σε δεδομένα τρίτων, όπως πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Έτσι, ένα λάθος στοιχείο ή μια εσφαλμένη ένδειξη μπορεί να αποτυπωθεί αυτόματα στη δήλωση και να «κλειδώσει» την φορολογική εικόνα, χωρίς να είναι εύκολη η διόρθωσή του από τον φορολογούμενο.

Εξίσου κρίσιμο είναι το ιστορικό του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ εξετάζει μόνο ό,τι έχει δηλωθεί, όχι την πραγματικότητα. Ένα ακίνητο που έχει δηλωθεί ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο, δεν θεωρείται κενό και αποκλείεται από την απαλλαγή, ακόμα κι αν στην πραγματικότητα δεν χρησιμοποιούνταν.

Επιπλέον, η προϋπόθεση της τριετίας παίζει σημαντικό ρόλο, καθώς το ακίνητο θα πρέπει να εμφανίζεται ως κενό για τα έτη 2022, 2023 και 2024. Αν δεν καλύπτεται ολόκληρο αυτό το διάστημα, η απαλλαγή δεν εγκρίνεται. Επίσης, απαραίτητη είναι η διάρκεια της νέας μίσθωσης, που πρέπει να είναι τουλάχιστον τριετής, διότι συμβόλαια μικρότερης διάρκειας δεν αναγνωρίζονται για την απαλλαγή.

Τα παραδείγματα της ΑΑΔΕ αποτυπώνουν καθαρά το πλαίσιο: ακίνητο που παρέμεινε κενό μόνο για τα δύο τελευταία χρόνια δεν δικαιούται απαλλαγή, ακίνητο που έχει δηλωθεί ως δευτερεύουσα κατοικία είναι αποκλεισμένο, ενώ ακόμη και ακίνητο με τριετή κενότητα χάνει την απαλλαγή αν η νέα μίσθωση είναι συντομότερη της τριετίας.

Με άλλα λόγια, η απαλλαγή στα ενοίκια λειτουργεί ως μηχανισμός «ακριβείας». Δεν αρκεί να είναι το ακίνητο κενό ή να μισθωθεί. Όλες οι προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται σωρευτικά και να είναι αποτυπωμένες σωστά στα δηλώσεις των προηγούμενων ετών. Διαφορετικά, ακόμα και μια παραμικρή λεπτομέρεια μπορεί να μετατρέψει το αφορολόγητο σε κανονικό φορολογητέο εισόδημα.

Διαβάστε ακόμη

Η αγορά των deals ωριμάζει: Οι ξένοι επιστρέφουν, οι «εθνικοί πρωταθλητές» χτίζονται (pics + γραφήματα)

Ρεκόρ φορτωμένων δεξαμενόπλοιων είναι εγκλωβισμένα στον Περσικό Κόλπο

Υποχωρεί το πετρέλαιο: Τα αυξημένα αποθέματα στις ΗΠΑ αντισταθμίζουν τις επιθέσεις σε ενεργειακές υποδομές των ΗΑΕ

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα