Προβλήματα και προκλήσεις για το νέο Προεδρικό Διάταγμα του ΝΟΚ

Εργοτάξια και Νομικές Αντιπαραθέσεις στις Αττικές Πολεοδομίες

Στην καρδιά των νότιων προαστίων της Αθήνας, ένα εργοτάξιο σταματά για αρκετές ώρες, περιμένοντας μία σημαντική απόφαση: θα συνεχιστούν οι εργασίες ή θα σταματήσουν έως ότου εκδώσουν τα δικαστήρια την απόφασή τους; Την ίδια στιγμή, σε μία συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου, ανακύπτει το αντίστροφο ερώτημα: είναι δυνατόν να διατηρηθούν επιπλέον ορόφοι που έχουν κριθεί αντισυνταγματικοί; Οι απαντήσεις μπορεί να είναι διαφορετικές, αλλά το κοινό πρόβλημα παραμένει. Οι πολεοδομικές ρυθμίσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έχουν γίνει αφορμή σφοδρών αντιπαραθέσεων μεταξύ Αυτοδιοίκησης, Υπουργείου Περιβάλλοντος και του κατασκευαστικού τομέα, με την τελική απόφαση να απομένει στη Δικαιοσύνη.

Οι πιέσεις απορρέουν από τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες καθόρισαν ότι τα μπόνους δόμησης δεν μπορούν να χορηγούνται αν δεν έχει προηγηθεί πολεοδομικός σχεδιασμός. Οι προσαυξήσεις ύψους και ειδικές ρυθμίσεις που εφαρμόστηκαν ευρέως στο παρελθόν, πλέον προκαλούν ανησυχία, καθώς το δικαστήριο τις χαρακτήρισε εκτός συνταγματικών πλαισίων. Αυτή η κατάσταση έχει δημιουργήσει αβεβαιότητα για άδειες που είτε έχουν εκδοθεί, είτε βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο κατασκευής.

Το Προεδρικό Διάταγμα 95/2025

Με σκοπό να αντιμετωπιστεί αυτή η κρίση, η κυβέρνηση προχώρησε στην έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος 95/2025, σε συνδυασμό με το νόμο 5197/2025. Η ρύθμιση αυτή εισάγει το εργαλείο του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, επιτρέποντας τη διατήρηση επιπλέον τετραγωνικών μέτρων, υπό προϋπόθεση ότι θα καταβληθεί οικονομική εισφορά για περιβαλλοντικές παρεμβάσεις σε τοπικό επίπεδο. Η φιλοσοφία της ρύθμισης εστιάζει στην αντιστάθμιση, με σκοπό να εξισορροπήσει τις πολεοδομικές επιβαρύνσεις με οικονομικά ανταλλάγματα. Ιδιοκτήτες και κατασκευαστές μπορούν να χρησιμοποιήσουν αυτόν τον μηχανισμό για να συνεχίσουν τις εργασίες τους, καταβάλλοντας ποσοστό 8% έως 15% της αξίας της επιπλέον δόμησης.

Η ρύθμιση αυτή, από την πλευρά της αγοράς, χαρακτηρίζεται ως μία πρακτική λύση σε ένα πρόβλημα που προέκυψε εκ των υστέρων. Εκπρόσωποι του κατασκευαστικού κλάδου επισημαίνουν ότι ενώ εκείνοι συμμορφώθηκαν με τις διατάξεις ενός νόμου που κρίθηκε αντισυνταγματικός, άλλες περιπτώσεις κατασκευών που ξεκίνησαν λίγο πριν από μια κομβική ημερομηνία απολαμβάνουν… συγχωροχάρτι.

Ωστόσο, οι αντίπαλοι της ρύθμισης εκφράζουν ανησυχίες ότι αυτή η διαδικασία αποσκοπεί στη διατήρηση αμφισβητούμενων οικοδομικών αδειών, που μπορεί να παραβιάζουν θεσμικούς κανόνες. Ειδικότερα, το περιβαλλοντικό ισοδύναμο μοιάζει να αναγνωρίζει και να ενθαρρύνει αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά τις ορισμένες καταληκτικές ημερομηνίες, γεγονός που έρχεται σε αντίθεση με τις αρχές για έναν συντελεσμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.

Αναφορές Δήμων

Δήμοι της Αττικής, όπως η Κηφισιά, ο Άλιμος, η Φιλοθέη-Ψυχικό και άλλοι, έχουν προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας την ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος. Υποστηρίζουν ότι η Διοίκηση δεν μπορεί να αναβιώσει άδειες που έχουν κριθεί παράνομες ή εκκρεμούν σε δικαστική κρίση. Μαζί τους προσφεύγουν και διάφορες περιβαλλοντικές οργανώσεις καθώς και τοπικές δραστηριότητες, επικαλούμενοι την ανάγκη για ένα συνεκτικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Στάση Αναμονής

Η αβεβαιότητα γύρω από τις οικοδομικές άδειες επηρεάζει έντονα τις επιχειρήσεις του κλάδου της κατασκευής. Εταιρείες από διαφορετικά μεγέθη έχουν δηλώσει υποστήριξη για το νόμο, καθώς ορισμένες άδειες έχουν ακυρωθεί ή εκκρεμούν σε δικαστικές διαδικασίες. Ένα σημαντικό ερώτημα παραμένει: αν το ΣτΕ αποφασίσει να ακυρώσει το Προεδρικό Διάταγμα, οι συνέπειες θα είναι σοβαρές και θα μπορούσαν να προκαλέσουν έκτακτες δυσχέρειες στην αγορά.

Μέχρι τώρα, στους κόλπους του ΣτΕ έχουν πραγματοποιηθεί μόνο γνωμοδοτήσεις από δικαστές οι οποίες δεν αποκάλυψαν αντισυνταγματικότητα. Όμως, νομικοί κύκλοι ανησυχούν για την απουσία εφαρμογής του περιβαλλοντικού ισοδύναμου και υπογραμμίζουν ότι οι δήμοι αναμένουν την αποσαφήνιση της νομικής κατάστασης πριν προχωρήσουν σε οποιαδήποτε κίνηση.

Το Μέλλον του ΝΟΚ

Το μέλλον του ΝΟΚ δεν περιορίζεται μόνο στην εγχώρια νομοθεσία. Έλληνες κατασκευαστές έχουν στραφεί στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, αναφερόμενοι σε ζητήματα προστασίας της ιδιοκτησίας τους και της ασφάλειας δικαίου. Αυτή η εξέλιξη προσθέτει περαιτέρω διάσταση στην ήδη τεταμένη κατάσταση.

Το αναγνωρισμένο γεγονός είναι ότι η επικείμενη απόφαση του ΣτΕ θα διευκρινίσει αν θα παραμείνει σε εφαρμογή το Προεδρικό Διάταγμα ως μία μεταβατική λύση για τη διαχείριση του προβλήματος, ή αν θα εισέλθουμε σε νέα φάση αβέβαιων εξελίξεων πάνω σε ζήτημα που έχει προκαλέσει ευρεία αναστάτωση.