Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Ευρωπαϊκές διαπιστώσεις και η μοναδική ελληνική περίσταση

Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής με τίτλο Housing in the European Union (ECOFIN 2025), η Ελλάδα κατατάσσεται μεταξύ των πιο ευάλωτων κρατών της Ευρώπης όσον αφορά τη στεγαστική κρίση. Η Κομισιόν διαπιστώνει ότι οι τιμές των ακινήτων στη χώρα είναι μέχρι 20% υψηλότερες σε σχέση με τα βασικά οικονομικά στοιχεία, όπως τα οικογενειακά εισοδήματα και το κόστος δανεισμού.

Επιπλέον, η Τράπεζα της Ελλάδος παρατηρεί μία αγορά που λειτουργεί απομονωμένα, αντιμετωπίζοντας σοβαρές ελλείψεις στο αποθεματικό επίπεδο και δίχως ικανότητα ανανέωσης για τις κατοικίες που αποσύρονται από τη μακροχρόνια μίσθωση. Η τάση προς βραχυχρόνιες μισθώσεις και η συγκέντρωση ακινήτων από επενδυτικές εταιρείες αφαιρούν χιλιάδες κατοικίες από τη διαθέσιμη αγορά. Σύμφωνα με την ΤτΕ, οι τιμές ανεβαίνουν όχι εξαιτίας μιας αύξησης της ζήτησης αλλά λόγω της ανεπαρκούς προσφοράς.

Η Ελλάδα εν μέσω ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης

Η Κομισιόν αναφέρει ότι η Ελλάδα ζει μια «κοινωνική φούσκα» ακινήτων, καθώς οι τιμές κατοικιών έχουν εκτοξευθεί περισσότερο από 60% από το 2018 και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πάνω από 45%. Μολονότι οι μισθοί έχουν αυξηθεί λιγότερο από 20%, οι πολίτες βιώνουν μια έντονη απόκλιση στην ικανότητά τους να καλύψουν τα έξοδα στέγασης.

Αυτή η κρίση διαφοροποιείται από την υπερπληθωριστική κρίση του 2008, καθώς δεν προέρχεται από υπερδανεισμό. Αντιθέτως, έχει καθαρά κοινωνικές ρίζες, με τον δείκτη επιβάρυνσης των νοικοκυριών να έχει φτάσει σε κρίσιμα επίπεδα, καθιστώντας την καθημερινή ζωή δύσκολη για πολλούς.

Δύο ταχύτητες στην αγορά ακινήτων

Η αγορά στην Ελλάδα εμφανίζει δύο ταχύτητες, με τη μια να περιλαμβάνει διεθνείς επενδυτές, ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων και άλλους επενδυτές, ενώ η πλειοψηφία των νοικοκυριών προσπαθεί να ανταπεξέλθει στο κόστος του σπιτιού τους. Η ζήτηση ενισχύεται από πολλές πηγές, όμως η προσφορά παραμένει περιορισμένη, οδηγώντας σε αυξήσεις τιμών αποτέλεσμα της πίεσης της προσφοράς, όχι λόγω της αγοραστικής δύναμης.

Η ελληνική ιδιαιτερότητα

Σε αντίθεση με άλλες χώρες της Ευρώπης, στην Ελλάδα η άνοδος των τιμών οφείλεται σε μια συστηματική και μακροχρόνια ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Οι οικοδομικές δραστηριότητες έχουν παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα σχεδόν για μια δεκαετία, εν μέσω αυξανόμενων εξόδων και δυσκολιών στην παραγωγή νέων ακινήτων.

Η στροφή προς υπάρχοντα ακίνητα από επενδυτές δυσχεραίνει την κατάσταση, όπως και η προτίμηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιβαρύνοντας επιπλέον τη ζήτηση στις πιο δημοφιλείς περιοχές. Σύμφωνα με την Κομισιόν, ανησυχητική είναι η απουσία μακροπρόθεσμης στρατηγικής για τη στέγαση.

Επιτίθεται η Τράπεζα της Ελλάδος

Η Τράπεζα της Ελλάδος συμφωνεί με την Κομισιόν, τονίζοντας ότι η αγορά ακινήτων λειτουργεί μέσω τεχνητής έλλειψης. Πολλές κατοικίες έχουν χαθεί από τη μακροχρόνια αγορά λόγω των βραχυχρόνιων ενοικίων και της απορρόφησης από μεγάλες εταιρείες, ενώ η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει αργή.

Ο παράγοντας που προωθεί την αύξηση των τιμών δεν είναι η ζήτηση, αλλά απλώς η έλλειψη προσφοράς. Αυτή η εικόνα τεκμηριώνεται από τις παρατηρήσεις της Κομισιόν, καθώς η αγορά ενδέχεται να καταλήξει σε ένα κλειστό σύστημα που δεν ευνοεί τη βιώσιμη ανάπτυξη.

Δομική αδυναμία στην παραγωγή νέων ακινήτων

Η έκθεση εστιάζει στη δομή του ελληνικού οικιστικού αποθέματος, επισημαίνοντας ότι η Ελλάδα διαθέτει υψηλό ποσοστό κατοικιών σε πολυκατοικίες, προϊόν της μεταπολεμικής αστικοποίησης. Ωστόσο, οι νέες οικοδομές παραμένουν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, με την αγορά να μην ακολουθεί την αυξημένη ζήτηση.

Αυτό οδηγεί σε εξαιρετικά χαμηλή ελαστικότητα προσφοράς, καθώς η παραγωγή νέων κατοικιών δεν είναι επαρκής, ακόμα και με τις αυξήσεις τιμών. Αυτή η στασιμότητα συμβάλλει σε κύκλους συνεχούς αύξησης των τιμών.

Στρατηγικές επιτυχίας στην Ευρώπη

Η Κομισιόν σημειώνει ότι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το κόστος στέγασης επέδειξαν αποφασιστική προσοχή στην προσφορά, αυξάνοντας την παραγωγή νέων ακινήτων και ενισχύοντας την κοινωνική μέριμνα. Αντίθετα, κράτη που επικεντρώθηκαν μόνο σε μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης βλέπουν συνεχείς αυξήσεις στις τιμές.

Η Ελλάδα σε παθητική στάση

Η Ελλάδα κατατάσσεται στις χώρες που αφήνουν την αγορά να αυτορρυθμίζεται, χωρίς τα κατάλληλα εργαλεία πολιτικής. Χωρίς αξιόπιστο Κτηματολόγιο ή σύγχρονο χωροταξικό σχέδιο, η χώρα αναπολεί τη δυνατότητα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, επιφέροντας ακόμα περισσότερες δυσκολίες στους πολίτες.

Συμπερασματικά, η ελληνική στεγαστική κρίση προέρχεται από υποπροσφορά και όχι από υπερβολική ζήτηση. Χρειάζονται άμεσες διαρθρωτικές παρεμβάσεις για να επιλυθεί η κρίση, ενισχύοντας την παραγωγή νέων κατοικιών και βελτιώνοντας τις διαδικασίες αδειοδότησης.

Η πρόκληση της στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα απαιτεί μια συνολική στρατηγική που θα ενισχύσει το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα, αποκαθιστώντας την ισορροπία στην αγορά και μειώνοντας τις πιέσεις που αντιμετωπίζουν οι πολίτες.

Διαβάστε επίσης:

ΕΥΔΑΠ: Πάνω από €400 εκατ. φέρνει η αναπροσαρμογή της τιμολογιακής πολιτικής από αρχές του 2026

Φρεγάτα Κίμων: Οι ψηφιακές Belharra που αλλάζουν τις ισορροπίες σε Αιγαίο και Αν. Μεσόγειο – Ο κομβικός ρόλος των ελληνικών εταιρειών (pics + vid)

LAMDA: Το δεύτερο τρίμηνο του 2027 παραδίδεται ο Πύργος Κατοικιών στο Ελληνικό

Για περισσότερες ειδήσεις μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο Θέμα.