Σπίτι Μου 2: Η κατάσταση της αγοράς κατοικιών στην Αττική 11 μήνες αργότερα

Θεμιστοκλής Μπάκας

Ειδικά χαμηλότοκα δάνεια για νέους και νέες ηλικίας 25 έως 50 ετών έχουν προσελκύσει έντονο ενδιαφέρον τους τελευταίους μήνες, με το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» να οδηγεί την κούρσα σε αυτόν τον τομέα. Το πρόγραμμα, το οποίο έχει ως στόχο την αγορά πρώτης κατοικίας, ξεκίνησε την 15η Ιανουαρίου, με επισκοπήσεις που αποδεικνύουν ότι θα μπορέσει να εξυπηρετήσει έως και 20.000 δικαιούχους. Ωστόσο, ήδη από την 17η Ιανουαρίου, οι αιτήσεις για βεβαιώσεις επιλεξιμότητας είχαν ξεπεράσει τις 37.000, φτάνοντας στις 50.000 σε μόλις τρεις ημέρες, στοιχείο που μαρτυρά την αυξανόμενη ζήτηση από τους νέους.

Τα κύρια χαρακτηριστικά του προγράμματος είναι:

• Δάνειο με 50% άτοκο μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης.
• Το υπόλοιπο 50% καλύπτεται από προνομιακό τραπεζικό δάνειο.
• Δυνατότητα αγοράς ακινήτων μέχρι 250.000 € με επιφάνεια μέχρι 150 τ.μ. και ηλικία κατασκευής έως το 2007.
• Δυνατότητα δανείου έως 190.000 €, καλύπτοντας μέχρι το 90% της αξίας του ακινήτου.
• Διάρκεια αποπληρωμής από 3 έως 30 χρόνια.

Ένας χρόνος μετά την έναρξή του, το Υπουργείο Οικονομικών αναφέρει ότι το πρόγραμμα έχει υλοποιηθεί κατά 65%, με 1,3 δισ. ευρώ ήδη δεσμευμένα και περίπου 11.000 άτομα να έχουν αποκτήσει κατοικία. Η κυβέρνηση ανακοίνωσε παράταση για την υποβολή αιτήσεων έως τις 31 Μαΐου 2026, αντί της αρχικής προθεσμίας της 31ης Δεκεμβρίου 2025, και η νέα προθεσμία εκταμίευσης είναι πλέον η 31η Αυγούστου 2026. Παράλληλα, έχουν διευρυνθεί και οι εισοδηματικές προϋποθέσεις.

Προκύπτει, λοιπόν, το ερώτημα: πώς είναι δυνατόν ένα πρόγραμμα που φαινομενικά έχει τόσο μεγάλη ζήτηση να χρειάζεται τώρα παράταση και αύξηση των προϋποθέσεων; Αν λειτουργούσε αποδοτικά, οι συμμετοχές θα έπρεπε ήδη να αγγίζουν το 100%.

Νέα κριτήρια εισοδήματος και ηλικίας: ουσιαστική διεύρυνση, περιορισμένη πρακτική επίδραση

Οι αλλαγές στα εισοδηματικά όρια είναι σημαντικές σε σύγκριση με το προηγούμενο πρόγραμμα «Σπίτι Μου 1». Είναι συγκεκριμένα:

• Άγαμος: από 20.000 € σε 25.000 €.
• Ζευγάρι: από 28.000 € σε 35.000 €.
• Προσαύξηση ανά παιδί: από 4.000 € σε 5.000 €.

Έτσι, μια οικογένεια με τέσσερα μέλη μπορεί τώρα να κερδίσει εισόδημα μέχρι 45.000 € (από 36.000 €), ενώ οι μονογονεϊκές οικογένειες έχουν περιθώριο έως 39.000 € (από 31.000 €). Το δάνειο μπορεί να φτάσει τα 190.000 € και να καλύπτει μέχρι το 90% της συμβατικής αξίας.

Ανάλογα με το ζητούμενο ποσό αγοράς και τα κριτήρια για επιλεξιμότητα, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να διαθέτουν σημαντικά ποσά ως ίδια κεφάλαια για να μπορέσουν να χρησιμοποιήσουν το πρόγραμμα. Σε μια αγορά όπου οι τιμές τείνουν να αυξάνονται, οι απαιτήσεις αυτές εγείρουν ερωτήματα σχετικά με την προσβασιμότητα του προγράμματος για τους πραγματικά ευάλωτους νέους.

Κατάλληλα ακίνητα για οικογένειες: Σχεδόν 11 μήνες μετά την εκκίνηση του προγράμματος, η διαθεσιμότητα ακίνητων που πληρούν τις προϋποθέσεις περιορίζεται. Στον πίνακα αποτυπώνεται ότι οι διαφορές σε περιοχές είναι σημαντικές, με την κεντρική Αθήνα να έχει μόλις 11,91% διαθέσιμες κατοικίες, ενώ στα Δυτικά Προάστια ανέρχεται στο 12,93%. Στον Πειραιά καταγράφεται διαθεσιμότητα 4,66% και σχεδόν μηδενική στις Νότιες και Βόρειες περιοχές.

Η στήριξη του προγράμματος «Σπίτι Μου 2» για τους νέους, εντούτοις, δεν φαίνεται να απευθύνεται σε όλους τους ενδιαφερόμενους, αφού οι απαιτήσεις κεφαλαίων και οι διαδικασίες μπορεί να δημιουργούν εμπόδια στην προσβασιμότητα για πολλούς.

Οι δυναμικές αυτές του προγράμματος καταδεικνύουν τη ανάγκη για ουσιαστικές δόμησης πολιτικές που να επικεντρώνονται και στην προσφορά κατοικιών και όχι μόνο στην ενίσχυση της ζήτησης, αλλιώς το πρόβλημα της στέγης για τους νέους θα παραμείνει σταθερό.

Χαρτογράφηση της διαθεσιμότητας κατοικιών στις περιοχές του κέντρου Αθηνών

Στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, η διαθεσιμότητα κατοικιών κάτω των 150.000 € περιορίζεται στο 11,91%, με σημαντική αύξηση στις κατοικίες με τιμές έως 200.000 €, φτάνοντας το 33,04%. Ωστόσο, οι περισσότερες κατοικίες είναι παλαιότερες με αισθητά μειωμένη αξία.

Εξετάζοντας τις απαιτήσεις του προγράμματος, διαφαίνεται πως οι επενδυτές θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι να αντιμετωπίσουν την αρχαία κατασκευαστική κληρονομιά του κέντρου και τις υψηλές τιμές των νεότερων ακινήτων.

Δυτικά Προάστια: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών

Στα Δυτικά Προάστια, διαπιστώνεται ότι μόλις το 12,93% των κατοικιών κάτω των 150.000 € είναι διαθέσιμες. Αντίθετα, η διαθεσιμότητα για κατοικίες άνω των 250.000 € ανέρχεται στο 72,85%.

Γενικά, οι τελευταίες στατιστικές αποκαλύπτουν ότι τα Δυτικά Προάστια προσφέρουν μεγαλύτερη ποικιλία ακινήτων για αγοραστές, αλλά και πάλι οι χαμηλές τιμές παρουσιάζουν δυσκολίες σε συνάρτηση με τις απαιτήσεις του προγράμματος.

Πειραιάς: Καταγραφή της διαθεσιμότητας κατοικιών

Στον Πειραιά, η κατάσταση είναι δύσκολη με σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα κατοικιών κάτω των 150.000 €. Οι περιοχές με τις μεγαλύτερες καταθέσεις αφορούν τις τιμές 200.000 € αλλά και 250.000 €, με τον καμίνιο-Παλαιά Κοκκινιά να κατέχει την καλύτερη θέση.

Ανατολικά Προάστια: Καταγραφή της διαθεσιμότητας κατοικιών

Στα Ανατολικά Προάστια, η διαθεσιμότητα κατοικιών στις χαμηλές κατηγορίες τιμών παραμένει ανύπαρκτη, εκτός και αν αναφερόμαστε σε ακίνητα πάνω από 250.000 €. Οι ανησυχίες για τη διαχείριση του στεγαστικού ζητήματος είναι επιτακτικές, με περιοχές που προσφέρουν καλύτερες προοπτικές για νέες κατοικίες.

Η Κομισιόν αναγνωρίζει την ανάγκη για εξισορρόπηση

Σύμφωνα με τη νέα έκθεση της Κομισιόν, η προσφορά και η ζήτηση πρέπει να ισορροπηθούν για να μην προκληθούν άγριες ανατιμήσεις. Χωρίς τη σωστή στρατηγική για την αυξημένη παραγωγή και αναβάθμιση του υπάρχοντος δυναμικού, το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» παραμένει μακριά από τις ανάγκες των νέων.

Η Ελλάδα χρειάζεται μια αποτελεσματική στεγαστική πολιτική, που θα βασίζεται όχι μόνο στη ζήτηση αλλά και στην ποσότητα και ποιότητα των διαθέσιμων κατοικιών, ώστε να μετατραπεί το όνειρο για προσιτή στέγασή σε πραγματικότητα.

Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates