Χρυσή Θεώρηση: Νέες ευκαιρίες στην αγορά και τις άδειες διαμονής προκύπτουν

Δεκάδες χιλιάδες αιτήσεις διαμονής στην Ελλάδα και εκατοντάδες ακίνητα που εκκρεμούσαν για ένταξη στο πρόγραμμα Golden Visa επιτέλους ξεμπλοκάρουν, χάρη στη νέα υπουργική απόφαση 214926/2025 (ΦΕΚ Β’ 6014/11.11.2025). Αυτή η απόφαση τερματίζει την αναμονή που επικρατούσε για έξι μήνες στην αγορά, διευκρινίζοντας τους όρους ένταξης επενδύσεων σε εμπορικά, διατηρητέα και ακίνητα υπό ανακαίνιση.

Αυτή η ρύθμιση ήταν αναμενόμενη από πολλούς εξωτερικούς επενδυτές, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες, οι οποίοι είχαν βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσουν τις αγορές τους ή να προχωρήσουν σε υποβολές φακέλων. Σημαντικός αριθμός δικηγόρων είχε σταματήσει να υποβάλλει νέες αιτήσεις, γνωρίζοντας πως το υπουργείο Μετανάστευσης δεν είχε τη δυνατότητα να εκδώσει άδειες προτού υπάρξει το νέο θεσμικό πλαίσιο. Πολλοί αποπειράθηκαν να “κρατήσουν τη θέση τους”, υποβάλλοντας φακέλους με τη συνειδητοποίηση ότι δεν θα προχωρήσουν πριν από την έκδοση διευκρινίσεων.

Με την τελευταία υπουργική απόφαση, οι διαδικασίες δεν θα παραμένουν πλέον στασιμες. Ξεκαθαρίζεται πώς θα γίνεται η πιστοποίηση αλλαγών χρήσης, η ένταξη διατηρητέων κτιρίων, καθώς και τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την έκδοση και ανανέωση των αδειών διαμονής επενδυτών. Αυτή είναι η πρώτη ουσιαστική ερμηνεία του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 και του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, τα οποία αναμόρφωσαν ριζικά τη φιλοσοφία του προγράμματος.

Σύμφωνα με πρόσφατά δεδομένα, υπάρχουν 13.499 αιτήσεις Golden Visa σε εκκρεμότητα, εκ των οποίων 10.703 βρίσκονται στην Αττική, ποσοστό 79% του συνόλου. Πολλές από αυτές είχαν υποβληθεί προκειμένου να “πιαστεί σειρά”, παρόλο που οι επενδυτές ήταν ενήμεροι ότι οι άδειες δεν θα εκδίδονταν πριν από την ανακοίνωση της νέας απόφασης. Αυτή η υπουργική απόφαση δίνει το πράσινο φως και για τις δύο κατηγορίες αιτήσεων, επιτρέποντας την έκδοση αυτών που έχουν ήδη υποβληθεί και ανοίγοντας το δρόμο για νέες επενδύσεις.

Αναλυτικά οι προβλέψεις της υπουργικής απόφασης:

• Αλλαγή χρήσης ακινήτων: Κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες (πρώην γραφεία ή βιομηχανικοί χώροι) μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα, με προϋπόθεση την υπογραφή τεχνικής έκθεσης από μηχανικό, η οποία να πιστοποιεί τη νόμιμη μετατροπή. Για βιομηχανικά ακίνητα απαιτείται επιπλέον βεβαίωση ότι δεν είχε λειτουργία βιομηχανίας τα τελευταία πέντε χρόνια.

• Διατηρητέα ακίνητα: Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να αναφέρει τον αριθμό ΦΕΚ χαρακτηρισμού του κτιρίου, επιβεβαιώνοντας ότι ο χαρακτηρισμός παραμένει εν ισχύ. Περιλαμβάνονται και περιπτώσεις ανακατασκευών σε ήδη χαρακτηρισμένα ακίνητα.

• Αγορά οικοπέδου και ανέγερση κατοικίας: Η επένδυση γίνεται αποδεκτή εφόσον υπάρχει οικοδομική άδεια και η συνολική αξία αγοράς και ανέγερσης φτάνει το ελάχιστο όριο (250.000 ή 500.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή).

• Ανανέωση αδειών: Ο επενδυτής δηλώνει ότι το ακίνητο παραμένει στην κυριότητά του και δεν εκμισθώνεται βραχυχρόνια, ενώ απαιτείται επιπλέον δήλωση ότι χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία.

• Τεκμηρίωση: Περιλαμβάνει βεβαίωση συμβολαιογράφου, αποδεικτικό μεταγραφής ή βεβαίωση δικηγόρου, ασφαλιστήριο ιδιωτικής ασφάλισης, δήλωση Ε9 και παράβολο 2.000 ευρώ.

Η νέα απόφαση αντικαθιστά την προηγούμενη του 2024 και εκσυγχρονίζει τις διαδικασίες, ώστε οι αρμόδιες υπηρεσίες να διαχειρίζονται άμεσα τις αιτήσεις.

Ποιες είναι οι ωφελημένες πλευρές:

Οι επενδυτές που επιθυμούσαν να ανακαινίσουν ή να μετατρέψουν ακίνητα ωφελούνται άμεσα, καθώς αποκτούν τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες για την άδεια διαμονής τους. Το ίδιο ισχύει και για τους κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται σε εμπορικά ή διατηρητέα κτίρια, τα οποία δεν μπορούσαν να ενταχθούν μέχρι τώρα λόγω ασαφειών στο νομικό καθεστώς.

Με τις νέες κατευθύνσεις, η αγορά επανέρχεται σε κανονικούς ρυθμούς. Οι μηχανικοί γνωρίζουν πλέον πώς να συντάξουν τις τεχνικές εκθέσεις, οι συμβολαιογράφοι τα απαραίτητα πιστοποιητικά και οι δικηγόροι τα έγγραφα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση κάθε φακέλου.

Στελέχη της αγοράς εκτιμούν πως η αποδέσμευση των 13.499 αιτήσεων θα αναζωογονήσει το ενδιαφέρον επενδυτών από χώρες της Ασίας και της Μέσης Ανατολής, ενώ θα επαναφέρει κεφάλαια που είχαν στραφεί προσωρινά σε άλλες αγορές. Η σαφήνεια στους όρους για αλλαγές χρήσης και αποκαταστάσεις αναμένεται να ενεργοποιήσει και πάλι τα έργα ανακαίνισης, ενισχύοντας την οικοδομική δραστηριότητα.