Ξένοι ιδιοκτήτες υπό έλεγχο για ανασφάλιστα ενοίκια στην αγορά ακινήτων

Μια σειρά από αδήλωτα κέρδη από ενοικιάσεις τουριστικών ακινήτων έχει προκαλέσει ανησυχία στην ΑΑΔΕ, καθώς εκατοντάδες ξένοι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα συγκρίνονται με έντονη προσοχή. Αυτοί οι ξένοι πολίτες, προερχόμενοι από κράτη της Ε.Ε. και των Βαλκανίων, αξιοποιούν οικιστικά και εξοχικά ακίνητα σε περιοχές όπως η Κρήτη, οι Κυκλάδες, η Χαλκιδική, καθώς και σε αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, χωρίς να καταθέτουν φόρους από τα έσοδα που αποκομίζουν από βραχυχρόνιες ή μακροχρόνιες μισθώσεις. Η κατάσταση έχει φτάσει σε τέτοιο σημείο που η ΑΑΔΕ έχει κινητοποιήσει ένα εκτενή μηχανισμό ηλεκτρονικών διασταυρώσεων, αξιοποιώντας στοιχεία από γνωστές πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Booking, καθώς και το διεθνές σύστημα Common Reporting Standard (CRS) του ΟΟΣΑ, που επιτρέπει την αυτόματη ανταλλαγή φορολογικών πληροφοριών.

Για πρώτη φορά, επιχειρείται να καταργηθεί ένα παράλληλο σύστημα αδήλωτης εκμετάλλευσης ακινήτων, που έχει επεκταθεί χωρίς έλεγχο τα τελευταία χρόνια. Ξένοι επενδυτές, κυρίως από χώρες όπως η Γερμανία, η Πολωνία, η Ρουμανία, η Βουλγαρία, το Βέλγιο, και οι Κάτω Χώρες, έχουν αποκτήσει κατοικίες σε τουριστικές περιοχές μέσω offshore εταιρειών ή μέσω μεσολαβητών, συχνά με την καταχώρησή τους στο όνομα Εταιρειών Περιορισμένης Ευθύνης. Με αυτόν τον τρόπο, αποφεύγουν την προσωπική δήλωση ως ιδιοκτήτες και δεν αναφέρουν τα έσοδα από τις ενοικιάσεις τουριστών ή μόνιμων ενοικιαστών, αν και τα ποσά μπορεί να ξεπερνούν τους 30.000 ευρώ ετησίως σε δημοφιλείς προορισμούς.

Η κατάσταση

Η ΑΑΔΕ έχει εντοπίσει πολλαπλές περιπτώσεις αυτής της κατάστασης και έχει ξεκινήσει στοχευμένους ελέγχους βασισμένους στα δεδομένα που αντλεί από τις πλατφόρμες ενοικίασης και το CRS. Το CRS λειτουργεί σαν παγκόσμια βάση δεδομένων, όπου οι χώρες ανταλλάσσουν πληροφορίες περί τραπεζικών λογαριασμών, μερισμάτων και εισοδημάτων που δηλώνονται ή κατατίθενται σε ξτήρες. Αυτό επιτρέπει στην Ελλάδα να εντοπίζει αλλοδαπούς που κερδίζουν από ενοίκια ελληνικών ακινήτων χωρίς να τα δηλώνουν, καθώς και Έλληνες που κρατούν αδήλωτα έσοδα στο εξωτερικό.

Ωστόσο, υπάρχει πρόβλημα στην εφαρμογή αυτής της διαδικασίας. Όπως αναφέρουν στελέχη της φορολογικής διοίκησης, η ανταλλαγή στοιχείων δεν είναι πάντα πλήρης, εφόσον ορισμένες χώρες εκτός Ε.Ε. ή με αδύναμες διοικητικές υποδομές παρέχουν ελλιπή δεδομένα, δίνοντας έτσι την ευχέρεια σε ορισμένους επενδυτές να διατηρούν κρυφές εισροές εσόδων. Παρόλα αυτά, η ελληνική αρχή έχει αρχίσει να αξιοποιεί νέα ψηφιακά εργαλεία για να εντοπίζει φοροδιαφυγή μέσω διασταυρώσεων με τις διαθέσιμες βάσεις δεδομένων.

Ενδεικτικά, στην Κρήτη ανακαλύφθηκαν πολυτελή ακίνητα που ενοικιάζονταν μέσω διεθνών πλατφορμών χωρίς αναφορά στην ελληνική φορολογική υπηρεσία. Αυτά τα ακίνητα ανήκουν σε ξένους υπηκόους που τα απέκτησαν μέσω εταιρειών που δραστηριοποιούνται σε χώρες όπως η Βουλγαρία ή η Κύπρος. Αντίστοιχα σου λέγεται και για Μύκονο, Σαντορίνη και Χαλκιδική, όπου οι ελεγκτές εκτίμησαν ότι η φοροδιαφυγή ξεπερνά τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ ανά ακίνητο. Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις τα ενοίκια δαπανώνταν σε λογαριασμούς του εξωτερικού, κάτι που καθιστά τη διαδικασία εντοπισμού πιο δύσκολη, αλλά όχι αδύνατη.

Νέες Διασταυρώσεις

Η φοροδιαφυγή που συνδέεται με αυτές τις αδήλωτες μισθώσεις ανέρχεται σε δεκάδες εκατομμύρια ευρώ ετησίως, κυρίως προς τα τουριστικά hotspots. Σύμφωνα με αρμόδια στελέχη της ΑΑΔΕ, η πρακτική αυτή ανατρέπει τις τιμές, καθώς οι ιδιοκτήτες που δεν αποδίδουν φόρους είναι σε θέση να προσφέρουν χαμηλότερα ενοίκια ή υψηλότερες αποδόσεις, ασκώντας πίεση στις νόμιμες επιχειρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η τρέχουσα φάση των ελέγχων περιλαμβάνει στοχευμένες διασταυρώσεις για κάθε ξένο ΑΦΜ ή εταιρεία με ακίνητα στην Ελλάδα. Η ΑΑΔΕ ελέγχει αν τα ενοίκια που εισπράττονται έχουν δηλωθεί στο Ε2 και αν οι ποσότητες συμφωνούν με τις κρατήσεις στις πλατφόρμες. Σε περίπτωση αποκλίσεων, η ποινή ισούται με το 100% του αδήλωτου φόρου, ενώ υπάρχει και πρόβλεψη αναδρομικής φορολόγησης για τα τελευταία πέντε χρόνια. Ήδη, έχουν σταλεί ειδοποιήσεις προς ξένους ιδιοκτήτες μέσω της πλατφόρμας myAADE, με προθεσμία υποβολής διορθωτικών δηλώσεων.

Παράλληλα, προτείνεται νομοθετική ρύθμιση για ενισχυμένη παρακολούθηση των ακινήτων που ανήκουν σε αλλοδαπούς. Η ρύθμιση αυτή θα απαιτεί την εγγραφή στο Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων κάθε αλλοδαπού ή εταιρείας που κατέχει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, με αυτόματη διασύνδεση με το Taxis και το Εθνικό Κτηματολόγιο. Έτσι, κάθε μεταβίβαση ή εκμετάλλευση θα παρακολουθείται ηλεκτρονικά, επιτρέποντας την άμεση ενημέρωση της φορολογικής διοίκησης.

Διαβάστε επίσης

Παροχές 900 εκατ. ευρώ τον Νοέμβριο 2025 και άλλα 1,7 δισ. από τον Ιανουάριο 2026

Η νέα εποχή στο ποτό: Πώς οι μάρκες χτίζουν κέρδη άνευ… αλκοόλ (γράφημα)

Κι όμως, το μυστικό για λιγότερους καβγάδες κρύβεται στη διατροφή

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο Θέμα.