Airbnb και Golden Visa: Ποιοι παράγοντες οδηγούν στην αύξηση των ενοικίων;

Πώς επηρεάζουν τελικά τη ζωή μας το πρόγραμμα Golden Visa και το Airbnb; Πόσο συνεισφέρουν στην εκτόξευση των ενοικίων και τη μεταβολή στην αγορά κατοικίας; Σε μόλις πέντε χρόνια, οι τιμές των ενοικίων στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έχουν αυξηθεί κατά έως και 40%, με τα διαμερίσματα των 500 ευρώ να αποτελούν σπάνιο είδος, ενώ η αναζήτηση κατοικίας για νέους και οικογένειες είναι πλέον μια σκληρή δοκιμασία. Πίσω από αυτή την τιμητική ανατροπή βρίσκονται οι δύο βασικοί παράγοντες της μεταμνημονιακής περιόδου: το πρόγραμμα Golden Visa και το Airbnb. Οι δύο αυτοί παράγοντες μπορεί να φέρνουν επενδύσεις και κεφάλαια, ωστόσο έχουν εντελώς διαφορετικές επιδράσεις στην αγορά. Το κρίσιμο ερώτημα είναι ποιος από τους δύο επηρεάζει περισσότερο τις τιμές των ενοικίων και τη διαθεσιμότητα κατοικίας.

Η Golden Visa, που ξεκίνησε το 2013 με σκοπό την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων μέσω αγοράς ακινήτων, έχει συμβάλει στην αύξηση της ελληνικής οικονομίας με περισσότερα από 5 δισεκατομμύρια ευρώ μέχρι σήμερα. Κάθε αγορά οδηγεί σε άμεσα φορολογικά έσοδα, όπως φόρους μεταβίβασης, ΦΠΑ για ανακαινίσεις και αμοιβές επαγγελματιών, προσφέροντας παράλληλα σταθερές εισροές από ΕΝΦΙΑ και ασφαλιστικά συμβόλαια. Οι επενδυτές καταβάλλουν παράβολα ανανέωσης κάθε πενταετία, διασφαλίζοντας μια μόνιμη ροή δημόσιων εσόδων. Σημαντικό είναι ότι το 90% των αγοραστών δεν κατοικούν στα ακίνητα που αποκτούν, γεγονός που οδηγεί στη διάθεση των περισσότερων στην αγορά ενοικίασης.

Οι θετικές συνέπειες της Golden Visa είναι ποικίλες. Έχει συμβάλει στη μείωση των μη εκποιηθέντων ακινήτων, στην ανακαίνιση παλαιών κτιρίων και στην επαναδραστηριοποίηση επαγγελμάτων που καταστράφηκαν κατά τη διάρκεια της κρίσης. Μόνο το 2024, εκδόθηκαν περισσότερες από 5.000 νέες άδειες, με κυριότερες αγορές την Αθήνα, τη Γλυφάδα, τη Θεσσαλονίκη και την Κρήτη. Οι συναλλαγές επικεντρώνονται σε ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι δεν ανταγωνίζονται τη μεσαία κατοικία. Οι ανακαινίσεις κτιρίων που είχαν μείνει έρημα έχουν αναδείξει γειτονιές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πειραιάς, δημιουργώντας νέες οικονομικές ευκαιρίες.

Πριν από τις αυξήσεις των ελάχιστων επενδύσεων της Golden Visa, που ανέβηκαν από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ (και 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης), είχε προηγηθεί ένα κύμα αγορών μικρών διαμερισμάτων και γκαρσονιέρες, κυρίως στην καρδιά της Αθήνας. Αυτή η βιασύνη τροφοδότησε τη μεσαία κατοικία, καθώς τα αποκτώμενα ακίνητα αξιοποιήθηκαν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις ή για τη στέγαση ξένων εργαζομένων. Ωστόσο, η προσαρμογή των ορίων εστίασε το πρόγραμμα σε μεγαλύτερης αξίας ακίνητα και σε παλιά εμπορικά ή βιομηχανικά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες ή τουριστικές μονάδες, επενδύσεις που θα ήταν δύσκολο να υλοποιηθούν χωρίς το κίνητρο της Golden Visa.

Ωστόσο, οι αρνητικές επιπτώσεις δεν λείπουν. Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, η Golden Visa έχει προκαλέσει αύξηση στις τιμές πώλησης, κυρίως σε ακίνητα πολυτελείας. Αυτό υποδηλώνει ότι, αν και δεν επηρεάζει άμεσα την αγορά ενοικίων, συμβάλλει στον γενικότερη αύξηση των αξιών, καθώς και στη μετατόπιση των προσδοκιών των πωλητών. Επιπλέον, η συγκέντρωση επενδύσεων σε περιοχές όπως τα νότια προάστια, το κέντρο της Αθήνας και τουριστικούς προορισμούς, ενισχύει τη χωρική ανισορροπία της αγοράς, αφήνοντας άλλες περιοχές στο περιθώριο.

Από την άλλη πλευρά, το Airbnb έχει αναδειχθεί σε φαινόμενο με πολύ πιο άμεσες κοινωνικές επιπτώσεις. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν ενισχύσει την ρευστότητα, στήριξαν τον τουρισμό και προσέφεραν δυνατότητες σε χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες. Το 2024 τα δηλωμένα έσοδα ξεπέρασαν τα 900 εκατ. ευρώ, ενώ η πραγματική εκτίμηση μπορεί να ξεπέρασε το 1,5 δισεκατομμύριο, καθώς μεγάλο ποσοστό λειτουργεί εκτός πλατφόρμας. Πολλοί ιδιοκτήτες βρήκαν στο Airbnb έναν τρόπο να ενισχύσουν το εισόδημά τους, εκμεταλλευόμενοι ακίνητα που παρέμεναν κενά.

Ωστόσο, αυτή η επιτυχία συνοδεύεται από αρνητικές συνέπειες. Η μαζική μετατροπή μικρών διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικίας για μακροχρόνια μίσθωση. Σε πόλεις όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά και το Ηράκλειο, χιλιάδες διαμερίσματα έχουν αποσυρθεί από την αγορά, με αποτέλεσμα την απότομη αύξηση των ενοικίων. Σύμφωνα με στοιχεία της Geoaxis, τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί κατά έως και 40% την τελευταία πενταετία, με τις φοιτητουπόλεις και το κέντρο να δέχονται τη μεγαλύτερη πίεση. Μόνο το 2025, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ανέβηκε κατά 7,2% σε σχέση με τον προηγούμενο χρόνο, ενώ η διαθεσιμότητα έχει συρρικνωθεί κατά περίπου 30% στην Αθήνα και 40% στη Θεσσαλονίκη.

Τα θετικά του Airbnb περιλαμβάνουν τη διάχυση εισοδήματος στους ιδιοκτήτες και την τουριστική προώθηση τοπικών οικονομιών. Ωστόσο, η απουσία κανόνων έχει οδηγήσει σε προβλήματα φοροδιαφυγής και αλλοίωσης του αστικού τοπίου. Ολόκληρες πολυκατοικίες λειτουργούν πλέον σαν μικρά ξενοδοχεία, προκαλώντας εντάσεις μεταξύ ιδιοκτητών και μόνιμων κατοίκων και δημιουργώντας ζητήματα ασφάλειας και καθαριότητας. Στοιχεία από την ΑΑΔΕ δείχνουν αύξηση των κρατήσεων «εκτός πλατφόρμας», με χαμένες δημόσιες εισπράξεις που φτάνουν τα 150–200 εκατ. ευρώ ετησίως.

Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων παρουσιάζει δύο παράλληλους δρόμους. Στο τρίτο τρίμηνο του 2025, οι τιμές πώλησης κατοικιών παρουσιάζουν αύξηση 10%, με τα ενοίκια να ακολουθούν με αύξηση 7%. Οι υψηλότερες αυξήσεις στις πωλήσεις παρατηρούνται στο κέντρο της Αθήνας (27,4%), στη Δραπετσώνα (26,3%) και στο Περιστέρι (22%). Σε αντίθεση με αυτό, στα Νότια Προάστια, όπου η Golden Visa δρα πιο έντονα, η αύξηση εντοπίζεται κυρίως σε ακίνητα ανώτερης κατηγορίας. Με άλλα λόγια, η Golden Visa προκαλεί αύξηση στις τιμές πώλησης, ενώ το Airbnb επηρεάζει τις τιμές ενοικίασης και τη διαθέσιμότητα.

Διαβάστε ακόμη 

Ολα τα βλέμματα στις ευρωπαϊκές τράπεζες – Έρχονται οι «κατσαρίδες» του Ντάιμον στην Ευρώπη;

Προϋπολογισμός: «Kάβα» 620 εκατ. ευρώ για επιπλέον κρατικές δαπάνες το 2027

Το εργαστήρι στην Κάλυμνο που παράγει τα πιο premium σφουγγάρια στον κόσμο – Πελάτες του η Hermes και η Κιμ Καρντάσιαν

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα